Thời gian qua, thị trường bất động sản Tp.HCM rộ lên xu hướng nhiều nhà đầu tư đang đua nhau thu gom lượng quỹ đất lớn quanh các dự án có quy mô khủng để đón đầu hạ tầng. Thế nhưng, trên thực tế, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro khi chạy theo xu hướng “ăn theo” hạ tầng chưa được hoàn thiện.
Gom đất "ăn theo" dự án trên giấy
Bất động sản tại các huyện Củ Chi, Cần Giờ, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai)… trước đây không được ngó ngàng tới nhưng trong vòng nửa năm trở lại đây, nhà đất những khu vực này bỗng trở thành tâm điểm thu hút giới đầu tư.
Vùng đất Cần Giờ gần đây bỗng "dậy sóng" trước thông tin UBND Tp.HCM chấp thuận đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ theo hướng nối đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài) với đường Rừng Sác.
Khi hoàn thành, cầu này sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm Tp.HCM đến Cần Giờ thay vì đi bằng phà Bình Khánh như hiện tại. Mặt khác, nó cũng được kỳ vọng góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế của huyện đảo cùng dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.
Bất động sản Cần Giờ bắt đầu xuất hiện cơn sốt ăn theo hạ tầng ngay sau khi có thông tin xây dựng cầu Cần Giờ. Giá nhà đất tại huyện này đã tăng lên đáng kể. Theo đó, những khu đất rộng hơn 1.000m2 đã tăng đến 20%, giá tăng khoảng 40-60% tại các vị trí càng gần trung tâm thị trấn huyện.
Cơn sốt ăn theo hạ tầng bùng phát, người mua cần thận trọng.Các nhà đầu tư bất động sản và người dân Củ Chi hết sức phấn khởi trước thông tin Tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư xây dựng tuyến đường ven sông dài 63km nối trung tâm TP tới Củ Chi. Người dân sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về quận 1 sau khi tuyến đường này hoàn thành. Mặc dù đây chỉ là đề xuất, chính quyền Tp.HCM chưa chấp thuận nhưng giá đất ở khu vực Củ Chi đã bị đẩy lên đáng kể.
Bên cạnh đó, dự án xây cầu Cát Lát nối với Nhơn Trạch (Đồng Nai) với quận 2 vừa trình Thủ tướng cũng đã kích thị trường nhà đất Nhơn Trạch nhộn nhịp sau nhiều năm trầm lắng. Nhà đất tại khu vực này cũng tăng giá cao, mức tăng phổ biến từ 25-50% tùy vị trí và phân khúc.
Thị trường địa ốc dễ bị "đóng băng" khi qua cơn sốt
Theo Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, ông Phan Công Chánh, khách mua các dự án “ăn theo” này sẽ gặp rất nhiều rủi ro, trong đó có 3 rủi ro lớn nhất.
Một là rủi ro về việc cò đất thổi giá. Không gì hấp dẫn bằng thổi giá hạ tầng. Thực tế cho thấy, hạ tầng đi đến đâu thì giá đất thay đổi đến đó.
Hai là rủi ro về pháp lý. Mỗi đất lô đất sẽ có pháp lý khác nhau. Các dạng pháp lý căn bản thì nhà đầu tư cá nhân phải có kiến thức, tránh hùa theo đám đông, cứ thấy ai mua cũng mua theo sẽ gặp rủi ro rất lớn về pháp lý hiện hữu.
Ba là quy hoạch, người mua phải xem thông tin quy hoạch đó đã chính thức hay chỉ mới tin đồn, chưa có chủ trương xây dựng.
Trong khi đó, Giám đốc Công ty Bất động sản DonaLand, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng, khách mua không nên chạy theo đám đông khi mới chỉ nghe chủ trương đã ùa vào mua.
Vị này chia sẻ: “Nhiều dự án chỉ mới đang xin chủ trương, từ chủ trương tới khi thực hiện còn rất là xa. Với những dự án mà vốn đầu tư cả nghìn tỷ như vậy thì không phải ngày một ngày hai là có thể làm được. Cơ sở hạ tầng hiện tại chỉ có tuyến metro số 1 là sắp hoàn thành nhưng cũng kéo dài rất nhiều thời gian để xây dựng”.
Theo bà Tú, nếu chọn mua những mảnh đất có pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch và không xài vốn vay của ngân hàng thì thời điểm này vẫn có thể mua được. Tuy nhiên, người mua cũng cần phải kiểm tra giá kỹ lưỡng và cẩn trọng trong mua bán. Trong trường hợp có vốn dư thì hãy mua, tránh vay ngân hàng giai đoạn này vì lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu tăng, sẽ rất áp lực.
“Hiện nay, không ít người mua nhà đất với tâm thế không chờ hạ tầng mà mua để lướt sóng, té nước theo mưa, theo những thông tin được bơm ra mà còn đi vay vốn thì cực kỳ nguy hiểm vì cái này chỉ có theo từng giai đoạn, sau khi thông tin nguội dần thì thị trường hạ nhiệt”, Giám đốc Công ty Bất động sản DonaLand cho biết thêm.
Có cùng quan điểm, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không bị áp lực trả nợ thì vẫn có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng song phải tìm kiếm từng dự án phù hợp. Người dân không nên chạy theo cơn sốt hạ tầng mà đổ xô đi đầu cơ đất tại đây và chịu rủi ro lớn.
Lãnh đạo HoREA cảnh báo: “Việc xây cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ là có thật, không phải là ảo nhưng vấn đề là nó hoàn thành lúc nào. Việc chấp thuận chủ trương cho tới khi triển khai công trình, hoàn thiện trong thực tế mất rất nhiều thời gian. Mỗi lẫn có thông tin mới về hạ tầng, thị trường lại xuất hiện những cơn sốt đất ảo.
Người mua để đầu tư có người có thể kiếm được lợi nhuận cao nhưng nhiều người sẽ bị thua, thiệt hại nặng do cơn sốt ảo này. Cái đáng lo nhà đầu tư đang bị cuốn theo tâm lý khi bị môi giới dẫn dắt, thổi giá lên nên rơi vào vòng xoáy đó".
Theo ông Châu, đi qua cơn sốt thì các dự án ăn theo sẽ dễ dàng bị đóng băng, nhiều dự án trong cảnh đắp chiếu. Đây là cái giá phải trả của việc chạy theo hạ tầng, dự án. Chính vì thế, người mua cần tỉnh táo để không bị dính bẫy mà cò nhà đất giăng ra.