Hỏi: Bố tôi mua một mảnh đất ở quê đã gần 20 năm mà vẫn chưa được sang tên sổ đỏ. Nguyên nhân là, trước đó chủ đất đã mang sổ đỏ đi vay ngân hàng.
Bố tôi viết giấy tờ tay khi mua mảnh đất này, có xác nhận của chính quyền địa phương và nhiều người làm chứng. Đã nhiều lần bố tôi đề nghị chủ đất giải quyết nhưng hiện sổ đỏ vẫn trong ngân hàng.
Vậy xin hỏi luật sư, để sang tên sổ đỏ tôi phải làm gì?
catdn78@...
(Ảnh minh họa)
Trả lời:
Thực tế cho thấy, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn có những sự rủi ro nhất định. Pháp luật hiện hành đã có một số quy định để hạn chế những rủi ro không đáng có này. Cụ thể như sau:
Quy định về việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản thế chấp, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản có quy định, bên thế chấp không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Căn cứ theo các quy định trên, đối với ngôi nhà đã mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu ngân hàng đồng ý thì gia đình bạn và bên bán ngôi nhà thực hiện việc mua bán này.
Những thủ tục liên quan đến mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng:
Chủ ngôi nhà, gia đình bạn và ngân hàng lập một thỏa thuận 3 bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Lưu ý là, thỏa thuận này phải được công chứng. Theo đó, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền tương đương với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Đối với khoản vay, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc và lãi. Sau đó, ngân hàng sẽ thực hiện giải chấp căn nhà và đưa sổ cho bên mua.
Tiếp đến, bạn sẽ làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường. Đồng thời, bạn cũng phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
Trong thời hạn không quá 30 ngày, nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, gia đình bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.
Tuy nhiên, trường hợp cả 2 phương án trên không thực hiện được thì bạn đề nghị hòa giải và khởi kiện tại TAND có thẩm quyền để giải quyết.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)