Thị trường địa ốc Tp.HCM có khoảng vài chục nghìn căn hộ được chào bán mỗi năm, giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn, tuy nhiên cũng không ít người phải bối rối trước một "rừng dự án". Vấn đề đặt ra là, đầu tư căn hộ như thế nào để an toàn và sinh lời cao?
Vị trí dự án
Kinh nghiệm cho thấy, vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến 50% khả năng sinh lời sau này của dự án. Do đó, việc cân nhắc chọn vị trí dự án là khâu quan trọng hàng đầu khi đầu tư căn hộ. Cho đến hiện nay, quan điểm "nhất cận lộ, nhị cận giang, tam cận thị" vẫn đúng nhưng cần bổ sung thêm một số yếu tố.
Ngoài tiêu chí có bán kính di chuyển càng gần trung tâm càng tốt hoặc cách nội đô không quá 10-15km, gần các trục đường lớn - giao thông thuận tiện, nhà đầu tư nên chọn dự án căn hộ cần nằm gần khu vực có trường học, chợ, khu giải trí, trung tâm thương mại, bệnh viện.
Chủ đầu tư có uy tín
Căn hộ là loại hình tài sản hình thành trong tương lai, có hệ số rủi ro nhất định nên muốn có lãi khi đầu tư, trước hết phải đảm bảo tiêu chí an toàn. Chọn các chủ đầu tư có quá trình kinh doanh, sản phẩm và thương hiệu được kiểm chứng theo thời gian là một trong những cách phòng tránh rủi ro hiệu quả nhất. Với các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường, xây xong mới bán hoặc tiến độ thi công nhanh, thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng cũng là những tiêu chí quan trọng.
Có rất nhiều tiêu chí để chọn chủ đầu tư an toàn như có thương hiệu, có thâm niên và uy tín trong ngành, minh bạch pháp lý (dự án có thế chấp tài sản để vay vốn không, đã đóng tiền sử dụng đất chưa...), có vốn mạnh không (tránh trường hợp tay không bắt giặc), cam kết mạnh mẽ về chất lượng, nhiều quỹ đất thuộc sở hữu của doanh nghiệp (có tài sản đảm bảo), xây dựng và bàn giao đúng tiến độ, giải quyết tranh chấp tốt...
Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên chọn chủ đầu tư dự án bất động sản có
uy tín, thương hiệu. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)
Thời điểm đầu tư an toàn?
Bàn giao nhà được xem là thời điểm khá an toàn khi đầu tư căn hộ bởi nó đánh dấu cột mốc dịch chuyển từ giai đoạn tài sản hình thành trong tương lai sang tài sản hiện hữu. Thời điểm đầu tư căn hộ được coi là an toàn nhất là khi chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Khi đó, pháp lý của dự án mới hoàn chỉnh. Chỉ khi dự án hoàn thiện, đủ điều kiện bàn giao, đưa vào sử dụng và được cơ quan liên ngành (Tài nguyên - Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, Thuế, Phòng cháy chữa cháy) kiểm tra thì cơ quan có thẩm quyền mới tiến hành cấp sổ.
Trên thực tế, không ít dự án chung cư đã bàn giao nhà nhưng do sai sót trong quá trình xây dựng, khu đất bị thế chấp ngân hàng hoặc chủ đầu tư chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính nên người mua chưa được cấp sổ. Giá trị những căn hộ đã có sổ luôn cao hơn căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán. Song, khi căn hộ đã được cấp sổ, nhà đầu tư thường thiên về xu hướng khai thác tài sản hiệu quả (cho thuê) hơn là kỳ vọng mức lợi nhuận cao. Điều đó có nghĩa là, nếu an toàn thì lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải.
Đầu tư thời điểm nào để đón sóng tăng giá tốt nhất?
Giai đoạn đầu tiên dự án được mở bán ra thị trường khi đã đủ điều kiện xây xong móng chính là thời điểm đầu tư có khả năng sinh lời cao nhất. Giai đoạn mở bán lần đầu luôn có giá cạnh tranh so với các sản phẩm cùng khu vực theo chiến lược bán hàng được các doanh nghiệp địa ốc áp dụng phổ biến trong mấy năm gần đây. Thông thường, chủ đầu tư bán hàng đợt đầu chấp nhận lãi ít mà chủ yếu thăm dò phản ứng thị trường và định vị dự án từ nhu cầu thực tiễn.
Thế nhưng, từ đợt tung hàng giai đoạn 2 trở đi, chủ đầu tư bắt đầu tăng giá trong biên độ hẹp, mỗi đợt nhích dần lên trung bình 2-3%. Những cột mốc xây lên phần thân từ tầng 5-6, cất nóc, bàn giao nhà cũng tăng giá sản phẩm tùy vào tình hình chung của địa bàn dự án tọa lạc và toàn thị trường. Khi khu căn hộ đi vào hoạt động từ 5-10 năm, tốc độ tăng giá sẽ chậm lại. Tuy nhiên, lúc này giá thuê sẽ tăng do dân cư và dịch vụ ngày càng hoàn thiện. Tóm lại, nên đầu tư ngay từ đợt mở bán thứ nhất sẽ có nhiều bước sóng tăng giá căn hộ.
Đầu tư căn hộ trường hợp nào có lợi nhuận đột biến?
Từ trước tới nay, hạ tầng luôn là yếu tố có khả năng tạo lợi nhuận đột biến cho bất động sản. Đầu tư căn hộ đón sóng hạ tầng khá phổ biến tại các thành phố lớn ở Việt Nam trong một thập niên qua. Thực tế cho thấy, hạ tầng đã từng khiến căn hộ tại Tp.HCM tăng giá mạnh 15-30%, thậm chí cao hơn gồm bổ sung hệ thống cầu vượt, nâng đường chống ngập, xây cầu, mở đường mới, phóng đường rộng hơn, hình thành đại lộ xuyên đô thị...