Mua nhà đang thế chấp mà chưa được ngân hàng đồng ý, mua đất dự án không thông qua chủ đầu tư hay lập hợp đồng cọc mua nhà qua loa,... là những sai nhầm có thể khiến nhà đầu tư mất oan tiền tỷ.
Đất dự án chưa có sổ vẫn giao dịch
Để tránh những rủi ro đáng tiếc, nhà đầu tư không nên chỉ giao dịch với người đứng ra chuyển nhượng trực tiếp nền đất mà phải liên hệ với chủ dự án khi mua đất dự án chưa có sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất). Mục đích là nhằm làm rõ trách nhiệm trả tiền mua đất của các bên. Đồng thời, bên mua cần xác định rõ người bán đất đã thanh toán hết tiền mua đất cho chủ dự án hay chưa, có hóa đơn chứng từ chứng minh việc này không? Việc này giúp bên mua trả đủ và đúng số tiền cho chủ nhân thật sự của nền đất.
Trên thực tế, hầu hết đất nền dự án chưa có sổ đã được bán qua nhiều tay và rất khó xác định họ đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư chưa. Các nền đất này được cấp giấy chứng nhận khi đã xây xong nhà. Để giảm thiểu được rủi ro, người mua không thể giao dịch tay đôi mà phải làm việc 3 bên (bên mua, bên bán và chủ đầu tư), tránh trường hợp nhà đầu tư đã trả tiền mua đất cho người bán nhưng sau này vẫn bị chủ đầu tư đòi nợ.
Thỏa thuận nào là cần thiết khi làm hợp đồng đặt cọc?
Kinh nghiệm cho thấy, trong giao dịch bất động sản, có nhiều quy trình phức tạp cần thực hiện. Khâu thỏa thuận đặt cọc là một trong số đó. Thỏa thuận “không đủ” chặt chẽ có thể dẫn đến hậu quả khó lường. Song, phần lớn các bên liên quan đều không nhận thức được việc này hoặc cho rằng làm qua loa cũng chẳng sao. Bất cứ thỏa thuận nào trong hợp đồng đặt cọc đều có vai trò quan trọng thúc đẩy giao dịch thành công, một sai sót nhỏ cũng có thể ngáng đường giao dịch trị giá tiền tỷ.
Có 9 yếu tố cần lưu ý khi việc mua nhà đã đến khâu đặt cọc: Một là thoả thuận giá bán. Hai là phương thức thanh toán. Ba là cam kết về tiến độ thanh toán và thời gian bàn giao nhà. Bốn là trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Tám là thanh toán các dịch vụ như điện nước, điện thoại... Cuối cùng là thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
Các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý tới nhiều yếu tố để tránh những
rủi ro khôn lường. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)
Tiền đặt cọc càng thấp bên mua càng có lợi?
Nếu khách hàng đã ưng ý và quyết định mua nhà thì số tiền đặt cọc càng thấp, bên mua càng bất lợi. Bởi lẽ, nếu bên bán hủy đặt cọc, bên mua chỉ được bồi thường một khoản tiền không đáng kể. Thế nên, chủ nhà càng dễ "bẻ kèo" khi giá trị căn nhà có biến động mạnh hoặc tăng lên. Người mua đã vuột khỏi suất đầu tư có khả năng sinh lời tốt nếu trường hợp này xảy ra.
Chính vì vậy, khi mua nhà, bên mua đặt khoản tiền cọc càng cao càng có lợi. Khách mua không nên bỏ qua thỏa thuận yêu cầu bồi thường gấp đôi, gấp ba khi bên bán hủy cọc để bảo vệ quyền lợi của mình.
Loại đất nào đủ điều kiện chuyển nhượng?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án được xem là đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng. Bên cạnh đó, còn có các quyền như cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốn (bằng quyền sử dụng đất). Để tránh rủi ro mất tiền tỷ vì mua nhầm hàng chưa đủ điều kiện được bán, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các yếu tố trên trước khi tiến hành giao dịch.
Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng?
Bộ Luật Dân sự năm 2005 có quy định, trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý, bên thế chấp có quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Một khi được ngân hàng đồng ý, người mua có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải diễn ra tay ba gồm bên bán, bên mua dưới sự giám sát và đồng ý của ngân hàng để tất toán các khoản nợ.