Ngày càng có nhiều người chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở để bán kiếm lời. Nhờ cơ hội hấp dẫn này, việc mua bán đất nông nghiệp theo đó cũng trở nên phổ biến hơn. Dù vậy, dường như cái lợi trước mắt đã khiến nhiều người quên rằng đất nông nghiệp do Nhà nước giao cho người dân sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn. Vấn đề được nhiều người đưa ra là liệu người sử dụng đất nông nghiệp có thể bán sang tay khi đất hết hạn hay không?
Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình/ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao và công nhận trong thời hạn 50 năm. Theo đó, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất sử dụng đất nhằm mục đích phát triển kinh tế, trồng trọt, chăn nuôi... Nếu vẫn có nhu cầu sử dụng sau khi hết thời hạn này, cá nhân/ hộ gia đình sẽ được Nhà nước xem xét để tiếp tục giao/ cho thuê đất.
Dựa trên quy định tại Điều 169 và Điều 188 của Luật này, chỉ khi đáp ứng đủ 4 điều kiện dưới đây, đất nông nghiệp mới được phép chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận QSDĐ, ngoại trừ các trường hợp ngoại lệ (quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168)
- Đất chưa hết hạn sử dụng
- Đất do Nhà nước giao và có thu tiền sử dụng
- Đất không vướng tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Vậy là, người sử dụng đất sẽ không thể chuyển nhượng cho người khác đất đã hết hạn sử dụng. Khi đó, giao dịch mua bán chỉ có thể được thực hiện sau khi phía người bán hoàn thiện thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời hạn tối đa để nộp hồ sơ xin gia hạn đất là 6 tháng trước ngày hết hạn sử dụng đất được ghi trong sổ đỏ. Chẳng hạn, nếu đất hết hạn sử dụng vào ngày 11/11/2020 thì chậm nhất, hồ sơ xin gia hạn đất phải được nộp trước ngày 15/05/2020. Thửa đất sẽ được phép chuyển nhượng sau khi đã gia hạn xong.
|
|
| Người sử dụng đất không thể chuyển nhượng cho người khác nếu đất đã hết hạn sử dụng. Ảnh minh họa: Internet |
3 bước của Quy trình gia hạn sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin gia hạn đất
Hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất cần chuẩn bị sẽ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Hồ sơ cần được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Nếu đất đủ điều kiện được gia hạn, Văn phòng đất đai sẽ chịu trách nhiệm gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, trình UBND cùng cấp ký tiếp hợp đồng thuê đất (với trường hợp thuê đất) hoặc quyết định gia hạn sử dụng đất.
Bước 2: Nộp sổ đỏ đã cấp và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người xin gia hạn phải nộp giấy CNQSDĐ đã được cấp và những chứng từ thể hiện đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Việc gia hạn đất được xác nhận bởi Văn phòng đăng ký đất đai
Việc gia hạn sử dụng đất sẽ được Cơ quan chức năng xác nhận vào sổ đỏ đã cấp, cùng với đó chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính. Tiếp đến, người được cấp sẽ nhận Giấy chứng nhận hoặc trong trường hợp người dân nộp hồ sơ tại cấp xã, giấy này sẽ được gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điểm e Khoản 2 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, 07 ngày là thời hạn tối đa để thực hiện thủ tục hành chính liên quan tới gia hạn thời gian sử dụng đất, tính từ ngày cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ.