Nhà đầu tư khi muốn canh bong bóng bất động sản có thể theo dõi kinh tế vĩ mô và chính sách tài chính là phong vũ biểu của thị trường.
Bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng cho biết tại hội thảo Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019.
Thứ nhất: Kinh tế vĩ mô không ổn định, tăng trưởng nóng bất thường so với trước đó.
Thứ hai: Những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, gửi ngân hàng... có biến động lớn, kém hấp dẫn.
Thứ ba: Nguồn cung bất động sản quá nhiều hoặc bị hạn chế về các loại bất động sản.
Thứ tư: Nguồn vốn đổ vào bất động sản quá lớn, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi.
Thứ năm: Nhà nước chưa có sự can thiệp hợp lý, kịp thời vào thị trường địa ốc.
Đánh giá thực tế thị trường dựa trên 5 dấu hiệu này, ông Phấn cho rằng chưa lo ngại về bong bóng bất động sản trong năm 2019. Kinh tế vĩ mô vẫn có sự phát triển ổn định. Những kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm không có biến động lớn.
|
|
Trong năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản xuất hiện
khá thường xuyên. Ảnh: Lucas Nguyễn |
Nguồn cung được kiểm soát và tồn kho bất động sản đang giảm. Tổng giá trị tồn kho tính đến tháng 11/2018 còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với đỉnh điểm lúc thị trường cực kỳ khó khăn (quý I/2013). Mặc dù vậy, theo ông Phấn, mức tồn kho này vẫn còn khá lớn, cần giảm thêm để không gây khó khăn cho thị trường trong ngắn hạn.
Về chính sách tín dụng bất động sản, ông Phấn cho hay, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát hiệu quả và dần hạn chế cho vay bất động sản. Các công cụ kiểm soát thị trường đang được phát huy hiệu quả, vai trò chỉ đạo của Nhà nước với thị trường ngày càng được chú trọng bởi các cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm hơn.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) tin rằng khi ngày càng thắt chặt tín dụng vào bất động sản, bong bóng trong năm 2019 là khó có thể xảy ra.
Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, có lộ trình hạn chế dần tín dụng vào bất động sản, đồng thời kịp thời công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm.
Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ này giảm còn 40%. Yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường cũng là điều giúp ông Châu tin tưởng khó xảy ra bong bóng.
Tuy nhiên, trong năm 2018, đà giảm tốc của thị trường xuất hiện khá thường xuyên. Nguồn cung nhà ở sụt giảm, giao dịch đất nền và nhà phố giảm trên thị trường thứ cấp, căn hộ nghỉ dưỡng tồn kho cao.
Đề phòng kịch bản xấu diễn ra, không ít doanh nghiệp địa ốc đã chủ động lên kế hoạch ứng phó với bong bóng. Thị trường cũng xuất hiện một số quan điểm cảnh báo thận trọng với bong bóng bất động sản.
Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo, nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản thì thị trường địa ốc có thể xảy ra bong bóng. Nguyên nhân gián tiếp hình thành bong bóng chính là đà tăng tín dụng hiện nay.
Ông Hiếu cho hay, dấu hiệu xảy ra bong bóng là khi giá bất động sản trong một năm tăng 100%. Cũng theo ông, bong bóng có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường bất động sản.