Cách nhận diện căn hộ sai phép khi mua nhà

Thực tế cho thấy, phần lớn người mua căn hộ (mua để đầu tư hay mua để ở) đều có sự thận trọng, kiểm tra, nghiên cứu rất kỹ căn hộ mình định mua, nhất là trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn” như hiện nay. Tuy vậy, vẫn có nhiều người mua phải căn hộ chung cư sai phép do họ không được tư vấn kỹ về pháp lý của dự án, trong khi chủ đầu tư không chủ động công bố hồ sơ pháp lý mà thường chỉ đưa ra các tiện ích, dịch vụ dự án để thu hút khách mua.

Thời gian qua liên tục xảy ra các vụ kiện tụng, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư liên quan đến việc chủ đầu tư xây dựng sai phép tại các chung cư trên địa bàn Hà Nội như Golden West, Capital Garden,…

Bàn về vấn đề này, một luật sư từng tư vấn cho nhiều khách hàng tại Tp.HCM kiện chủ đầu tư đòi quyền lợi cho hay, căn hộ cơi nới là cách nói chung, chỉ những sản phẩm, dự án xây dựng sai phép song cũng có nhiều dạng với những rủi ro, hậu quả khác nhau.

Mua phải căn hộ tại các dự án xây vượt tầng, khách hàng sẽ khó được cấp sổ đỏ.
(Ảnh: Dũng Minh)

Đối với các căn hộ thuộc diện cơi nới, cơ quan chức năng sẽ quyết định cho tồn tại hoặc phá dỡ toàn bộ vi phạm tùy theo tính chất và mức độ vi phạm của chủ dự án. Theo đó, với những trường hợp xây thêm tầng, chính quyền địa phương đang có xu hướng xử lý triệt để bằng việc buộc chủ đầu tư tháo dỡ phần sai phạm, đồng thời không chấp nhận cho chủ đầu tư nộp tiền để tồn tại. Nếu không may mua phải những dự án này, nhiều khả năng khách hàng sẽ không được nhận nhà.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw nhận định, tuy việc nhận diện căn hộ cơi nới là vấn đề quan trọng đối với người mua nhưng có sự khác nhau giữa mua để đầu tư và mua để ở.

Cụ thể, đối với nhà đầu tư "lướt sóng", dù đã đề phòng rủi ro, nhưng với đặc điểm là mua nhanh, bán nhanh trong thời gian ngắn để kiếm lời, nên thường dễ chấp nhận rủi ro hơn là người mua nhà để ở. Hơn nữa, khi có rủi ro, phương án xử lý của họ là đẩy hàng ra nhanh để thu tiền về.

Trong khi đó, đối với người mua nhà để ở, thường là người gắn bó lâu dài với dự án, nên cần phải trang bị cho bản thân những kỹ năng nền tảng để phòng tránh rủi ro.

Theo ông Hà, có 2 dạng căn hộ cơi nới là xây vượt tầng hoặc nới theo chiều ngang và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, kỹ thuật, diện tích chung… thành căn hộ để bán.

Với dạng thứ nhất, để phát hiện các trường hợp nới tầng, người mua không nên chủ quan là chỉ có những người mua các tầng phía trên cùng mới gặp phải trường hợp cơi nới. Bởi lẽ, cũng có trường hợp chủ đầu tư nới tầng ở phần khối đế công trình. Do vậy, khách hàng cần chú ý đến số tầng của công trình và so sánh với văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch cũng như hồ sơ thiết kế.

Kiểu nới mặt bằng tầng thường ít xảy ra hơn do các chủ đầu tư đã tận dụng tối đa không gian để thiết kế cho nhiều sản phẩm căn hộ. Trên thực tế, trường hợp này thường rơi vào việc cơi nới về diện tích sân vườn đối với các căn hộ penthouse tại tầng áp mái.

Ở dạng vi phạm thứ hai, khả năng công nhận quyền sở hữu nhà cho người mua khó hơn dạng thứ nhất. Hiện nay, nhiều khách hàng gặp phải trường hợp này, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng và chủ dự án.

Để phát hiện sớm trường hợp này, khách mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án hoặc cũng có thể phát hiện qua những thay đổi quảng cáo, giới thiệu trước đây của chủ đầu tư về dự án. Do yếu kém trong việc nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm hoặc xu hướng của thị trường, nên chủ đầu tư các dự án này thường phải thay đổi dạng sản phẩm nhằm bán hết được sản phẩm của mình khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi hoặc chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận phê duyệt.

Nhờ quy định bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án hình thành trong tương lai nên khách hàng hiện nay cũng bớt nhiều rủi ro vì ngân hàng cần phải thẩm định kỹ dự án trước khi cấp bảo lãnh cho người mua. Nếu phát hiện chủ đầu tư cơi nới căn hộ trước khi bàn giao, khách mua nhà vẫn có thể đòi lại được tiền.