Cần thẩm định giá trước khi quyết định mua nhà

Căn nhà phố được ông Hoàn xuống tiền đặt cọc đầu quý II/2017, tọa lạc tại quận 3, Tp.HCM, gần khu xóm đạo, di chuyển thuận tiện về trung tâm. Do ưng ý từ vị trí, môi trường sống xung quanh đến thiết kế, chất lượng xây dựng, thị trường bất động sản lại đang sốt. Và căn nhà khá bề thế với một trệt, 3 lầu (đã bao gồm sân thượng), thông thoáng nhờ có giếng trời, hẻm rộng, xe hơi vào tận cửa nên ông Hoàn vội vàng đặt cọc. Việc tất toán công chứng sang tên diễn ra nhanh chóng sau đó.

Tuy nhiên, sang quý III/2017, khi dọn về nhà mới, ông mới vỡ lẽ khi hàng xóm cho hay trong năm ngoái, căn nhà từng được một môi giới địa phương chào bán độc quyền giá 5 tỷ nhưng ế khách. Ông Hoàn cho hay: “Biết tin này tôi thuê thẩm định giá và vỡ lẽ ra đã mua hớ bạc tỷ. Chỉ còn tự an ủi mình, dù sao tài sản này cũng có pháp lý đầy đủ và sẽ tăng giá theo thời gian”.

Cũng tương tự như vậy, giữa tháng 4/2017, ông Nghiêm đặt cọc căn nhà phố mặt tiền ở quận 11, Tp.HCM với giá gần 12 tỷ đồng trong vòng chưa đầy một tuần đi xem. Do có nhu cầu mở văn phòng, lại hợp hướng với vị trí của căn nhà phố 4 tầng, ông Nghiêm quyết định chồng tiền mua sau khi thương lượng được bên bán giảm 800 triệu đồng.

Trước khi quyết định mua nhà, cần thẩm định giá. Ảnh Vũ Lê

Đến khi cần thế chấp căn nhà để vay vốn kinh doanh, mới đây, ông Nghiêm được ngân hàng thẩm định giá trị bất động sản này chỉ ở mức 9,5 tỷ đồng. Ông Nghiêm chia sẻ: “Tôi bị sốc khi giá trị căn nhà thấp hơn rất nhiều so với giá đã mua cách đây 3 tháng. Nếu tính cả 800 triệu đồng đã được giảm, tôi vẫn còn bị hớ 1,7 tỷ”.

Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong là người có gần chục năm tư vấn pháp lý, môi giới nhà phố tại Sài Gòn cho biết, bị hớ tiền tỷ khi mua nhà trong tình thế vội vàng, bỏ qua khâu thẩm định giá là một trong những lỗi điển hình, đặc biệt trong giai đoạn thị trường địa ốc nóng sốt thời gian qua. “Một nghịch lý thường diễn ra là người dân cứ đua nhau mua nhà khi sốt đất, giá tăng cao do tâm lý sợ vuột mất cơ hội và gần như ít giao dịch gì khi thị trường khủng hoảng, giá giảm mạnh. Kết quả là bị hớ tiền tỷ”, ông Phong cho hay.

Khác với bất động sản nằm trong dự án được các chủ đầu tư chào giá công khai hàng loạt trên nhiều kênh thông tin đại chúng và các sàn môi giới, nhà phố có thị trường giao dịch cá biệt hơn.

Nếu gia chủ dù chào bán thủ công bằng cách treo biển báo hoặc đăng tin quảng cáo một mức giá bán là A nhưng vẫn có thể thay đổi trong tích tắc thành A', A+ vì yếu tố thị trường và sản phẩm là duy nhất. Trong cơn sốt đất, những mức giá tăng vọt theo kiểu nhanh chóng như thế không phải là hiếm. Vì vậy, mức giá chào bán nhà phố bị tác động bởi nhiều yếu tố cảm tính.

Nên người mua nhà phố thường được khuyến cáo đừng nên mua trong tâm lý vội vàng. Không nên bỏ qua khâu thẩm định giá để có phần mặc cả, thương lượng giảm giá, ít nhất là không bị mua đắt. Việc tiến hành thẩm định giá là ngoài giá trị tài sản, người mua còn biết được nhiều thông tin pháp lý của căn nhà, càng củng cố thêm sự an toàn cho suất đầu tư.

Ông Phong cho biết thêm, có nhiều địa chỉ thẩm định giá đáng tin cậy khách hàng có thể gõ cửa như các công ty thẩm định giá độc lập, bộ phận thẩm định giá của ngân hàng. Đây là những đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. 

Bên cạnh đó, trên thị trường cũng tồn tại khá nhiều trang web, kênh thông tin thẩm định giá miễn phí nhà đầu tư có thể tham khảo. Thậm chí, nếu có thời gian và đặc biệt quan tâm, người mua nhà phố hoàn toàn có thể tự thẩm định giá cho tài sản của mình hoặc giám sát quá trình này dựa trên phương pháp cơ bản là so sánh giá trực tiếp.

Đây chính là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Cách thẩm định giá dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét để ước tính giá trị thực của tài sản.