Cẩn trọng với những rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai

Chính vì vậy, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề pháp lý để giảm thiểu các rủi ro và xử lý trong các tình huống liên quan. Việc kinh doanh bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh gồm hồ sơ dự án, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Với tòa nhà hỗn hợp, nhà chung cư có mục đích để ở chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Do đó, khi thiếu bất kỳ điều kiện nào, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung nhằm tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, bắt buộc chủ đầu tư dự án trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên thuê mua, bên mua khi ký kết hợp đồng thuê mua, mua. Có nghĩa là việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai được, người mua nhà vẫn nhận được hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng thuê mua, mua bán đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.

Sự bảo lãnh này là cam kết giữa nhà đầu tư và ngân hàng. Khách mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo, ngân hàng chỉ đảm bảo về mặt tài chính chứ không đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho khách hàng. Hiện Ngân hàng Nhà nước đã công bố những NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Theo đó, người mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ các NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.

Khi mua nhà chưa hoàn thiện, khách hàng cần cẩn trọng với những rủi ro
pháp lý có thể xảy ra.

Mặt khác, người mua nhà cũng cần lưu ý những vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Vì việc chủ đầu tư và các cá nhân thực hiện hoạt động thế chấp để vay quá nhiều từ ngân hàng cho một dự án, điều này sẽ mang lại những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hay khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt. Trong khi đó, đối với người thế chấp nhà ở cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Thế nên, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.

Thứ nữa, do tính chất của tài sản được đem ra mua bán chưa hình thành ở hiện tại, chưa thể nhìn thấy được, do đó khách mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng như nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; phía chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Hai điều kiện tiền đề này có thể tiến tới xác lập một giao dịch và liên quan đến đối tác, đối tượng giao dịch. Bên cạnh đó, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; nên chú ý các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư.

Chưa hết, người mua nhà cần lưu ý việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS song tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; nếu bên cho thuê mua, bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Như vậy, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi động hiện nay, riêng với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải. Mặc dù Luật có quy định rõ ràng nhưng việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Thực tế cho thấy, không phải người mua nhà nào cũng có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình cũng như dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, vì thế cần nghiên cứu kỹ hoặc tham khảo các ý kiến chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS khi tiến hành giao dịch.