Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, thổi phồng bong bóng nhà đất. Đồng thời, khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.
Thế nào là sốt đất ảo?
Khái niệm cơn sốt đất ảo chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (tăng gấp 1,5-2 lần) trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Theo đó, người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Thực tế cho thấy, cơn sốt đất ảo được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Do tâm lý đám đông nên mặt bằng giá đất liên tuc tăng, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.
Sốt đất ảo thường bắt nguồn từ khu vực nào?
Thông thường, những cơn sốt đất thường khởi phát từ các khu vực vùng ven. Song, điểm khác biệt của cơn sốt ảo nằm ở chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.
Cơn sốt đất thường chỉ diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng đúng tiến độ. Trong một vài quý đến một năm, tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50%.
Trong khi đó, cơn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn chỉ trong một thời gian ngắn. Ban đầu tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.
Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng venVì sao những cơn sốt đất thường bắt nguồn từ vùng ven?
Kinh nghiệm cho thấy, giá đất trên thị trường bất động sản có tính chu kỳ (lên xuống trong những khoảng thời gian dài) theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Các khu vực có giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Do giá đất tại khu vực vùng ven luôn rẻ hơn các nên khu vực này thường là tâm điểm của những cơn sốt đất. Do mong muốn tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.
Tốc độ tăng giá nhanh nhất của cơn sốt đất từng xảy ra tại Tp.HCM?
Cơn sốt đất từng diễn ra nhiều lần tại Tp.HCM, gần nhất là vào năm 2007. Lúc bấy giờ, giá bất động sản tăng nhiều lần trong một vài ngày. Sáng chào một giá, chiều lại có mức giá cao hơn. Ở thời điểm diễn ra cơn sốt ảo, các đơn vị môi giới địa phương cập nhật giá đất nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý như thông lệ. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này (bình quân 15-25% một năm, cao nhất 30-50%/năm), khi sốt đất tỷ lệ này có thể tăng lên đến 70-100% một năm thậm chí 200%.
Điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo?
Giới chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không tự nhiên xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Hiện nay, cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ được cho là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo.
Kế đến là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Tâm lý đám đông cũng xuất phát từ hiện tượng này. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.
Khi có cơn sốt ảo dòng tiền lại đổ mạnh vào thị trường địa ốc, nhất là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết. Các điều kiện này tích tụ lâu ngày sẽ trở thành mầm bệnh gây tổn thương thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Cơn sốt đất ảo tạo ra hệ lụy gì?
Thông thường, cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.
Từ đó, thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế cũng như tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế - do ảnh hưởng của toàn cầu hóa), chu kỳ đi xuống có thể ngắn hay dài. Lẽ ra dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo có thể trở thành dòng tiền "bất động". Cùng với đó, cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng nếu người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay.
Phải làm gì để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường có sốt ảo?
Theo các chuyên gia bất động sản, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, khách mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.
Cụ thể, khách hàng phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Người mua đất cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Nên so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Nhà đầu tư không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Đồng thời, giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.