Đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê từ nhà nát 20 tỷ đồng?

Một phần căn nhà chúng tôi dùng để ở, không gian còn lại cho thuê, dự kiến mỗi tháng thu 16 triệu đồng. Do nhà đã xập xệ, hiện chỉ cho thuê một phần nên dòng tiền thu về khá ít, vì thế vợ chồng tôi lập kế hoạch bỏ thêm tiền xây mới. Căn hộ dịch vụ mini đang khá phát triển tại Sài Gòn nên chúng tôi đang cân nhắc đầu tư mô hình này. Mong được chuyên gia tư vấn giúp phương án đầu tư.

Xin cảm ơn!

Quốc Khánh, Tp.HCM

Trả lời: 

Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, chuyên gia bất động sản cá nhân ông Phan Công Chánh tư vấn trường hợp của anh Khánh như sau:

Đầu tư bất động sản (BĐS) tiêu dùng với nhiều hình thức cho thuê đang được rất nhiều người quan tâm và đã hình thành một thị trường cực kỳ sôi động nhưng không phải ai cũng thành công. Cho nên, trước khi đầu tư bạn cần hiểu rõ cách vận hành loại hình sản phẩm này.

Trên thực tế, căn hộ dịch vụ mini cho thuê là những phòng có diện tích nhỏ chủ yếu dưới 40m2 được quản lý theo chuẩn khách sạn, phần lớn cho Việt kiều và người nước ngoài thuê. Sản phẩm BĐS này có đầy đủ tất cả các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín như vệ sinh, ẩm thực, giặt ủi và dịch vụ cá nhân nếu có nhu cầu. 

Căn hộ dịch vụ mini chỉ phát huy tính hiệu quả ở khu CBD - Central Business Districts, tức là ở các quận thuộc trung tâm TP. Tại Tp.HCM phổ biến nhất là quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh hoặc các vị trí có kết nối cực tốt với khu CBD.

Theo thống kê, khoảng 90% các chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam thu nhập từ 2.000-3.000 USD/tháng, đây là nhóm khách hàng mục tiêu của căn hộ dịch vụ mini. Họ có thể là giáo viên, quản lý cấp trưởng phòng, kỹ sư phần mềm, trưởng một dự án đang triển khai tại Việt Nam, chuyên viên pháp chế, quản đốc,...

Tại Tp.HCM, đầu tư căn hộ dịch vụ mini từ nhà phố mặt tiền hoặc hẻm xe hơi
đang khá phổ biến. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).

Hiện nay, làn sóng di cư tìm việc của người nước ngoài đang trở nên phổ biến bởi các biến động kinh tế toàn cầu, theo đó nguồn lao động trình độ cao giá rẻ từ Châu Âu - Mỹ đổ về Việt Nam ngày càng lớn. Với nguồn cầu tiềm năng này, căn hộ dịch vụ mini được giới đầu tư xem như một thị trường ngách đầy triển vọng trong ít nhất từ 3-5 năm tới. Nhu cầu tăng căn hộ dịch vụ mini tính đến tháng 12/2015 vẫn tiếp tục tăng song nguồn cung chuyên nghiệp phù hợp với thị trường còn khiêm tốn.

Căn hộ dịch vụ mini khác biệt so với khách sạn là tính linh hoạt và giá thuê rẻ hơn. Đây thường là căn hộ khép kín, diện tích 40m2 có đầy đủ không gian chức năng như phòng khách, bếp, phòng ngủ, ban công, WC… Nhờ đó, người thuê có thể nấu ăn và tiếp đãi bạn bè, khách khứa của họ giống như một ngôi nhà thực sự. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư, việc đầu tư căn hộ dịch vụ mini sẽ khấu hao ít hơn so với đầu tư khách sạn.

Hiện giá cho thuê căn hộ dịch vụ mini dao động trong khoảng 350-600 USD/căn/tháng tùy diện tích và vị trí. Điều kiện cần và đủ là yên tĩnh, vệ sinh, điện - nước - wi-fi tốt và đi bộ từ 5-10 phút là có đủ các tiện ích dành cho người nước ngoài.

Khi đã nắm rõ về mô hình căn hộ dịch vụ mini, bạn có thể cân nhắc đến phương án đầu tư loại hình sản phẩm này. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ dịch vụ mini 4-6% giá trị BĐS mỗi năm từ tiền thuê. Mặt khác, vì tài sản gia đình bạn đang nắm giữ là nhà phố mặt tiền khu trung tâm nên được cộng thêm khoảng từ 5-8% một năm từ việc gia tăng giá trị của BĐS.

Lãi suất huy động khoảng 6% và lãi suất cho vay là 11%, do đó việc đầu tư mô hình này chỉ phù hợp với những người có vốn nhàn rỗi tương đối lớn. Nguyên nhân là, lợi nhuận từ việc khai thác chỉ ở mức trung bình nên bạn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ mini từ vốn tự có sẽ thuận lợi hơn vay vốn ngân hàng. Còn nếu đi vay thì số tiền vay chỉ tối đa chỉ dừng lại ở ngưỡng từ 50-60% trên giá trị xây dựng.

Theo dự báo, thị trường nhà cho thuê tại Tp.HCM từ cuối năm 2016 trở đi sẽ có rất nhiều hàng hóa đủ mọi chủng loại và giá cả, theo đó cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt. Vậy nên, bạn và gia đình cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư căn hộ dịch vụ mini.

Quan trọng nhất là, bạn cần phải làm khảo sát và nghiên cứu kỹ lưỡng mô hình trước khi quyết định. Nên bắt đầu từ khảo sát kỹ khu vực ngôi nhà đang tọa lạc. Từ đó thu thập chi tiết thông tin về thói quen và hành vi của nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung.

Cùng với đó, thiết kế sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Bạn không cần trang thiết bị cao cấp bởi suất đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn, phí bảo dưỡng cao, dĩ nhiên sản phẩm sẽ không cạnh tranh nổi các thương hiệu cao cấp và chuyên nghiệp. Lưu ý là, căn hộ dịch vụ mini cần sạch sẽ, nội thất đơn giản nhưng vẫn đảm bảo tiêu chí sang trọng, gu riêng và có ban công. Nhà đầu tư cần làm bài toán tài chính cụ thể, nên đi tham quan thực tế cho thấu suốt rồi hãy ra quyết định.