Nên mua chung cư hay đất thổ cư?

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý I tại Hà Nội giảm đều ở tất cả các hạng sản phẩm nhà ở. Trong khi đó, rổ hàng hóa, nhất là biệt thự liền kề,   chung cư đang chuẩn bị được bổ sung một khối lượng khổng lồ từ những dự án bán đợt cuối và dự án sẵn sàng chào hàng. Toan tính của giới đầu tư nhỏ lẻ như thế nào?

Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội

Tìm hiểu qua một số nhà đầu tư có tiếng trong giới BĐS Hà Nội, nhiều cá nhân đều chung chiến lược ưu tiên “xuống tiền” vào sản phẩm chung cư. Điều đó được đặt trong bối cảnh nguồn cung ngày càng dồi dào, cạnh tranh về giá bán – giá trị tiện ích hưởng thụ cho chủ nhân lẫn sức "nóng" của vị trí khu đất.

Cơ sở đầu tiên là khoản tài chính để mua chung cư (phổ biến ở mức dưới 30 triệu đồng/m2) thường thấp hơn nhà phố tại cùng vị trí. Phân tích ở địa bàn trung tâm là các quận nội đô hoặc mới hoàn thiện hạ tầng (như Thanh Trì,  Từ Liêm, Long Biên…) đã cho thấy độ “vênh” giá khá lớn, trung bình số tiền mua căn hộ chiếm khoảng 30-50% so với đất thổ cư, nhà phố.

Vậy nên, với chi phí “đầu vào” tương đương nhau, lựa chọn nhà mặt đất rất khó tìm được sản phẩm ưng ý cả về nguồn cung và mức giá kỳ vọng. Trong khi, việc “đổ tiền” vào chung cư đã hoặc đang hoàn thiện thô với hạ tầng giao thông điện nước được khớp nối chỉn chu, đầy đủ tiện ích nội khu sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm được khoản tài chính đầu tư nội thất cho chính căn hộ hoặc sử dụng quay vòng đầu tư sản phẩm khác.

Thêm vào đó, có nhiều điểm cộng cho chung cư thương mại được phân tích trong thang so sánh với phần còn lại. Đơn cử như hạng mục tiện ích nội khu hiện nay của chung cư thường vượt trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa được tổ chức cải tạo,  xây dựng lại) hay nhà phố dự án (nếu chủ đầu tư tuân thủ thực hiện đầy đủ những hạng mục đã được “vẽ ra” trong dự án được chấp thuận, phê duyệt)

Chung cư đang tỏ ra lấn át thổ cư trong con mắt nhà đầu tư BĐS thạo thời cuộc

Đầu tư nhanh, sang tay thuận lợi

Theo đánh giá của người mua, họ sẽ kiếm tìm một chốn thụ hưởng thay vì chỉ là nơi trú thân, bởi vậy gần như toàn bộ các tiện ích cần thiết cho cuộc sống thường nhật đều phải đầy đủ: siêu thị, hồ bơi, các dịch vụ thể thao, làm đẹp, khu vườn dạo chơi, khu tâm linh…

Bên cạnh đó, yếu tố an ninh cũng vô cùng quan trọng, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư chung cư đều mau mắn lên kế hoạch sử dụng các biện pháp bảo vệ thông minh (thẻ ra vào, camera, nhân viên an ninh 24/7) để tăng giá trị sử dụng cho sản phẩm.

Qua tìm hiểu thực tế hoạt động phân phối tại một số sàn giao dịch cũng như các chỉ báo của các đơn vị, cơ quan thống kê, có thể thấy rằng, rổ hàng hóa căn hộ chung cư vô cùng đa dạng và sẵn sàng phục vụ bất cứ nhu cầu – khả năng tài chính nào của người mua.

Trong số nguồn cung khổng lồ đó, có cả những sản phẩm “tồn đọng” lẫn nguồn hàng tương lai từ những dự án mới ra đời hoặc tái khởi động. Đối với loại hình sản phẩm chung cư thì việc lựa chọn, phân tích, so sánh các ưu/nhược điểm của khách hàng tỏ ra nhanh chóng, dễ dàng,  hơn so với thổ cư/nhà mặt đất.

Theo nhận định của một nhà đầu tư tên Quân: “Với thông tin truyền thông chính thống hiện hữu, bất cứ ai cũng có thể định vị một cách tương đối tính chuẩn chỉ của dự án lẫn sức mạnh thực sự của chủ đầu tư đứng sau…” .

So với việc tìm hiểu giá thành và giá trị của sản phẩm thổ cư để đảm bảo pháp lý, không bị thế chấp, cầm cố, không “dính” quy hoạch treo, thì rõ ràng dễ hơn nhiều lần.

Mặt khác, bài toán kinh tế của giới đầu tư chỉ ra rằng căn hộ chung cư thường dễ bán cũng như chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp, nhờ giá cả ổn định theo barem của thị trường, đồng thời còn hạn chế được tình trạng bán phá giá quá rẻ hoặc quá cao dẫn đến ghim hàng – chết vốn.

Trong khi, nhà thổ cư lại biến động giá thường xuyên và ngay cả khi “nhờ” các đơn vị định giá, tư vấn, sản phẩm nhà phố/thổ cư cũng khó lòng có cùng kết quả giá thành.

Đáng chú ý, trao đổi trên các diễn đàn đầu tư địa ốc, không ít cá nhân thừa nhận rằng việc đóng tiền theo tiến độ (chung cư) chia thành nhiều đợt là yếu tố hấp dẫn. Theo đó, nhà đầu tư có thể cùng lúc mua nhiều sản phẩm và sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (chia thóc ở nhiều giỏ khác nhau) để đảm bảo nguồn tài chính quay vòng…

Cuối cùng, hành lang pháp định đã mở rộng cho phép Việt kiều, người nước ngoài được mua, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt Nam. Nhóm khách “ngoại” này vốn đã quen cuộc sống chung cư trong các cao ốc, do đó, căn hộ cao cấp (để cho thuê hoặc sang nhượng) sẽ có tiềm năng lớn.