Hiện tại, cơn sốt đất nền vẫn đang tiếp tục lan trên diện rộng kéo theo tình trạng phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Bị cuốn theo tâm lý đám đông, nhiều người tin lời cò đất bơm thổi mà bỏ tiền mua rủi ro.
Dễ mua phải đất quy hoạch nếu ham rẻ
Ngụ tại quận 2 (Tp.HCM), chị Hồng Hạnh cho hay, chị mua một lô đất nền ở quận 9 diện tích 70m2 từ một chủ đất vào đầu năm 2016. Đây là lô đất nằm trong thửa đất được phân lô với trên 100 nền có diện tích từ trên 60 - 100m2/nền. Thửa đất này đã có hai đường nhựa rộng 6m, hai đường rộng 8m và một đường rộng 8m phân chia các lô đất thành các lô vuông vức.
Chị Hạnh đã đóng đủ toàn bộ số tiền mua lô đất trên và chờ ra sổ. Thế nhưng, sau hơn 1 năm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chị vẫn chưa nhận được sổ đỏ mang tên mình. Đã nhiều lần chị Hạnh liên lạc tới chủ đất và hỏi Phòng Tài nguyên - Môi trường quận nhưng đều nhận được câu trả lời là “lô đất của chị mua bị dính quy hoạch nên việc ra sổ cho lô đất này chưa thể hoàn thiện được”.
Nay cần vốn làm ăn, chị Hạnh muốn bán lô đất này, tuy nhiên sau cả mấy tháng rao bán, lô đất vẫn không có ai mua dùi đất nền quận 9 đang sốt nóng.
Chị Hạnh ngán ngẩm chia sẻ: “Mức giá tôi đưa ra là 1,8 tỷ đồng với hi vọng người mua trả giá hơn 1,7 tỷ đồng là bán. Từ khi rao bán, khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng khi biết sổ đỏ chưa có thì khách lại do dự nên tôi phải hạ giá xuống còn 1,6 tỷ đồng. Một số khách có ý định đặt cọc nhưng sau khi lên phường hỏi biếtt đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch thì họ lại từ bỏ. Hiện giờ, tôi hạ giá mảnh đất xuống còn 1,3 tỷ đồng song cũng chưa có ai mua, trong khi giá tôi mua vào cũng đã ngót 1,5 tỷ đồng.
Do mãi không bán được nhà trong khi đang cần vốn, tôi đành đem thế chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề pháp lý không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không chịu duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không được mà để vậy cũng chẳng xong".
Nhà đầu tư cá nhân có thể mua phải đất nền "dính" quy hoạch nếu không cẩn trọng.
(Ảnh minh họa)Chị Hạnh mua lô đất này vào thời điểm quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực. Cụ thể, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở quận 9 là trên 60m2 với mặt tiền đường rộng từ 7 - 9m.
Thực tế cho thấy, các trường hợp mua phải đất dính quy hoạch như chị Hạnh không phải hiếm. Thiếu kinh nghiệm lại ham giá rẻ nên nhiều người mua đất mà không kiểm tra kỹ quy hoạch của dự án. Mặc dù việc nhà đất ở vùng ven phân lô bán nền khi chưa đủ pháp lý là rủi ro đã được cảnh báo từ lâu nhưng vẫn nhiều người không biết.
Khách hàng phải lường trước rủi ro
Theo Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, ông Phan Công Chánh, với tình hình cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng như hiện tại thì chắc chắn quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi. Thế nên, trong thời điểm giao dịch, khách mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không dính quy hoạch. Bởi lẽ, sau này quy hoạch có thay đổi hay không thì không ai có thể biết trước được.
Chuyên gia này đưa ra lời khuyên cho khách hàng: “Nhà đầu tư bất động sản cá nhân khi mua nhà đất thì phải lường trước được khu đất mình định mua sau này có thể dính vào quy hoạch hay không. Khi mua đất phân lô bán nền, đương nhiên giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Khu đất họ đã mua vẫn có thể "dính" quy hoạch trong tương lai và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.
Kinh nghiệm cho thấy, khách mua nên chọn đất dự án vì có tính ổn định, lâu dài do cơ quan nhà nước đã đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó. Vậy nhưng, người mua phải chấp nhận giá đất dự án sẽ cao hơn. Đó là sự khác biệt giữa đất phân lô bán nền với đất dự án”.
Về vấn đề phân lô bán nền theo quyết định 33, theo ông Chánh, đây là một quyết định rất đúng đắn, tạo ra sự nhân văn trong quyền sử dụng và sở hữu đất đai. Ví dụ, nếu ba mẹ có một miếng đất rất lớn, muốn chia cho các con thì có thể tách thửa, đây là điều thường gặp trong cuộc sống.
Song, trên thực tế vẫn xảy ra việc phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát. Xét về lâu dài, quy hoạch tổng thể chung của cả khu vực sẽ hình thành các khu lụp xụp, ổ chuột mới với rất nhiều hệ lụy. Vậy nên, các cơ quan nhà nước phải có biện pháp chế tài để quản lý hành vi đó.