Dưới đây sẽ là một vài chia sẻ từ Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, Luật sư Thái Văn Chung, để giúp người mua nhà bảo vệ quyền lợi của mình, cũng như những điểm cần lưu ý khi giao dịch các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ thuộc các dự án, nếu chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong hợp đồng như: một căn hộ bán cho nhiều người, chậm bàn giao nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ, xây nhà trái phép...sẽ có thể khiếu nại đến chủ đầu tư yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu như chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm hoặc giải quyết không đáp ứng được yêu cầu, thì có thể căn cứ vào những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng để khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đến khi tòa án đã thụ lý vụ án, đương sự có đơn yêu cầu và chứng cứ kèm theo, tòa có thể áp dụng những biện pháp ngăn chặn như phong tỏa tài sản, tài khoản khác của chủ đầu tư để bảo đảm nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Khi mua những sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (còn gọi là mua nhà trên giấy), người mua nhà phải chú ý các điểm sau để tránh rủi ro.
|
|
| Để có được hiểu biết tốt về quy định pháp luật bất động sản hay quyết định đúng đắn trong việc mua bất động sản hình thành trong tương lai, người dân nên liên lạc và được sự hỗ trợ giúp đỡ về mặt pháp lý từ các công ty luật, các tổ chức tư vấn về bất động sản |
Một là, phải kiểm tra chủ đầu tư về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cụ thể là:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép xây dựng, hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua… theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Mặt khác, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình, theo đúng quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Hai là, qua tìm hiểu, phần lớn các khách hàng khi đi mua nhà thường không hỏi kỹ dự án này có thế chấp vay tiền ngân hàng không. Về nguyên tắc, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng nào thì khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào ngân hàng đó. Từ đó, ngân hàng mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ.
Dòng tiền chủ đầu tư trả về, ngân hàng thu được phần nợ nào giải chấp phần đó. Trên cơ sở này, chủ đầu tư mới làm sổ cho khách hàng được. Dù vậy, nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển vào tài khoản tại ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp, cùng với đó lại dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng thì sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thêm vào đó, người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, như chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, kiểm tra thời hạn của hợp đồng bảo lãnh theo quy định của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Ba là, người mua nhà cần nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng những điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, những điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…
Bốn là, người mua phải xem xét, kiểm tra chủ đầu tư có thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án. Chủ đầu tư có năng lực, uy tín trên thị trường cũng là sự lựa chọn tin cậy cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Cuối cùng, để có được hiểu biết tốt về quy định pháp luật bất động sản hay quyết định đúng đắn trong việc mua bất động sản hình thành trong tương lai, người dân nên liên lạc và được sự hỗ trợ giúp đỡ về mặt pháp lý từ các công ty luật, các tổ chức tư vấn về bất động sản có uy tín để tìm hiểu chi tiết, cụ thể các vấn đề mình đang quan tâm. Điều này sẽ hạn chế, phòng ngừa được rủi ro cho khách hàng.