Những lưu ý "vàng" khi đầu tư nhà phố xây sẵn

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho hay, 10 tháng qua, làn sóng mua nhà xây sẵn để ở, đầu tư, làm của để dành đang diễn ra mạnh mẽ tại Tp.HCM (chủ yếu tạ các quận: 2, 9, 12, Gò Vấp, Thủ Đức) trong tình trạng hàng chưa xây xong đã bán hết. Đồng thời, dòng sản phẩm này cũng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh qua Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh.

Vậy nhưng, do trên thị trường có khá nhiều chủng loại nhà phố xây sẵn, một số dòng sản phẩm trong đó còn nhiều điểm hạn chế về pháp lý, chất lượng nên kênh đầu tư này bị đánh giá vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sau đây là những chia sẻ của ông Nam về những lưu ý đầu tư an toàn vào loại hình bất động sản này.

Hiện nay, thị trường nhà phố xây sẵn có nhiều chủng loại, nhà đầu tư có thể thiệt
hại tiền tỷ nếu chọn sai phân khúc đầu tư. (Ảnh: Hao Bui).

Tài sản giao dịch thuộc nhóm nhà phố nào?

Hiện nay, nhà xây sẵn có nhiều chủng loại, có thể phân làm 4 nhóm cơ bản gồm: Nhà xây sẵn trong các dự án được phê duyệt chính thức; nhà có móng và tường riêng; nhà xây trong khu phân lô; nhà móng tường chung.

Cụ thể, nhà xây sẵn trong các dự án chính thức thường là nhà xây thô, hoàn thiện mặt ngoài. Người mua sẽ hoàn thiện nội thất và điện nước bên trong nhà. Thông thường, nhà trong các dự án thường được kiểm soát chất lượng tốt hơn, bản vẽ, hồ sơ biên bản nghiệm thu các hạng mục công việc đầy đủ do đơn vị tư vấn giám sát xác nhận. Thế nên, người mua nhà loại này thường yên tâm hơn về mặt chất lượng nhưng giá thành cũng cao hơn so với mặt bằng chung.

Trong khi đó, do việc kiểm soát chất lượng không chặt chẽ nên nhà xây sẵn trong các khu phân lô bán nền thường có chất lượng không đồng đều. Bên cạnh đó, do khách mua có dòng tiền hạn chế, không có thời gian hoặc kinh nghiệm xây dựng nhưng lại muốn giá thấp nên nhiều căn nhà xây sẵn loại này có giá thành thấp, không đảm bảo chất lượng. Nhà phố có móng và tường riêng pháp lý an toàn hơn móng và tường chung.

Nhà do ai xây dựng?

Nếu đơn vị xây dựng nhà phố là công ty xây dựng có uy tín trên thị trường thì điều này cũng đảm bảo chất lượng sản phẩm. Song nếu đơn vị xây dựng là công ty chưa có tiếng tăm hoặc nhà thầu tự do thì cần tiến hành thêm nhiều bước khảo sát tiếp theo.

Khảo sát nhà xây sẵn các khu lân cận

Kinh nghiệm cho thấy, nhà đầu tư nên hỏi thăm những người đang sử dụng các nhà lân cận để biết về chất lượng thực tế xây dựng. Đây là cách sàng lọc thông tin tích cực bởi đó là những thông tin khách quan và chính xác nhất về chất lượng xây dựng thực tế do nhà đầu tư chủ động tiếp cận.

Tìm hiểu rõ hồ sơ xây dựng nhà phố

Bên cạnh giấy phép xây dựng, khách mua cần các bản vẽ thiết kế chi tiết phần kiến trúc, kết cấu, điện nước và các bản kê vật liệu thi công, bản nghiệm thu hạng mục và ảnh chụp thực tế khi nghiệm thu.

Chất lượng thi công - giá trị xây dựng

Tuy đánh giá này chỉ mang tính sơ bộ nhưng rất cần thiết. Trường hợp có sử dụng cọc bê tông ép để làm móng, bạn cần xác định độ sâu cần ép của cọc là bao nhiêu. Việc này bạn có thể hỏi người bán hoặc các nhà lân cận đã xây trước đó để biết. Một mét cọc có giá bình quân khoảng 250.000 đồng. Công ép tầm 20-30 triệu đồng. Móng cho mỗi cột nhà từ 2 đến 3 cọc. Phần đài cọc lấy bằng khoảng 25-20% giá xây thô.

Trong khi đó, móng băng giá khoảng 30-50 giá xây thô. Giá phần xây dựng hoàn thiện khoảng 4,5-5,5 triệu đồng/m2. Diện tích hoàn thiện được tính như sau: các lầu và tầng trệt tính toàn bộ diện tích xung quanh. Sân và phần mái tính bằng 50% diện tích. Phần xây thô giá 2,7-3 triệu đồng/m2. Một khi tính được sơ bộ giá thành của căn nhà, nếu thấy giá thấp hơn giá ước tính nhiều thì cần xem xét kỹ hơn về chất lượng.