Giai đoạn này, thị trường bất động sản đang không có nhiều khởi sắc do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Không ít nhà đầu tư vững về tài chính đang đợi thời cơ để gom đất nền giá rẻ. Song, nếu không muốn sập bẫy các dự án "ma" vì nóng vội, tham lợi nhuận, người mua cần nắm bắt được 4 dấu hiệu của dự án không đủ điều kiện pháp lý.
1. Hồ sơ pháp lý không đầy đủ
Một dự án đất nền có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh sẽ có đầy đủ những giấy tờ quan trọng gồm:
- Văn bản thể hiện khu đất nền dự án được giao đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư. Với loại văn bản này, cần xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, thông tin về chức năng xây dựng, lĩnh vực kinh doanh và đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp đó.
- Quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha) và quy hoạch chi tiết 1/500 (với dự án quy mô lớn hơn 5ha) được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, Quy hoạch chi tiết 1/500 cần thể hiện được các chỉ tiêu về xây dựng gồm dân số, hạ tầng kỹ thuật, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế chi tiết của từng lô đất, công trình hạ tầng, đánh giá môi trường. Với quy hoạch chi tiết 1/500, nhà đầu tư sẽ có thể hình dung được quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án, các công trình, thiết kế cơ sở và mối quan hệ giữa các công trình trong quy hoạch với những yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: đường đi, cổng vào, tường rào…
- Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (trong trường hợp dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng). Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như nguồn gốc quỹ đất, năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp thoát nước, điện lực…), tiếp đến làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Giấy phép xây dựng được cấp cho chủ đầu tư bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa di dời công trình. Nội dung chính của giấy phép sẽ gồm những thông tin như Tên và địa chỉ của chủ đầu tư, tên công trình thuộc dự án, chỉ giới đường đỏ, vị trí dự án, chỉ giới xây dựng…
2. Việc xây dựng kết cấu hạ tầng chưa được hoàn thiện
|
|
| Kiểm tra xem dự án đã hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng chưa cũng là một trong những cách giúp người mua đánh giá pháp lý khu đất. Ảnh minh họa: Internet |
Theo quy định tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng là một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Theo đó, “kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.
Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án để tránh rủi ro gặp phải những dự án lách luật, kết cấu hạ tầng xây sau, đất nền bán trước.
3. Đất đang vướng tranh chấp
Khi muốn chuyển nhượng QSDĐ, theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, người sử dụng cần chứng minh được mảnh đất không xảy ra tranh chấp. Vậy nên, tiêu chí này cũng rất quan trọng và cần được xem xét khi đầu tư vào đất nền. Theo đó, nhà đầu tư cần kiểm tra xem đất thuộc dự án có vướng phải quy hoạch, tranh chấp không. Việc kiểm tra này có thể tiến hàng bằng cách xác nhận thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, dùng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc bằng việc dò hỏi thông tin từ người dân địa phương hay môi giới.
4. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan tới dự án
Nếu không tự tìm hiểu được, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư đưa ra những văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các loại thuế phí liên quan đến đất đai (nếu có)… Trường hợp chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ những khoản tiền này, dự án sẽ không có đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Đặc biệt, việc nợ thuế phí cũng sẽ thể hiện phần nào khả năng tài chính yếu kém cũng như sự thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh của chủ đầu tư. Vì vậy, người mua cần tránh đặt niềm tin và “xuống tiền” với những dự án như vậy.