Trước khi bỏ tiền đầu tư nhà phố giá rẻ ngoại thành, nhà đầu tư cần có những bước thẩm định quan trong như chọn vị trí, xác định khoảng cách hợp lý; pháp lý hoàn chỉnh và chất lượng xây dựng được cam kết kèm chế độ bảo trì rõ ràng...
Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà phố xây sẵn đang tạo thành cơn sốt nhẹ ở ngoại thành nhờ nguồn cung ít ỏi, mức giá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu an cư của những người có hầu bao khiêm tốn. Song, đây là kênh đầu tư đòi hỏi sự tỉ mỉ rất cao, khách mua cần cẩn trọng trước khi 'chọn mặt gửi vàng'. Trước khi đầu tư vào loại hình tài sản này, nhà đầu tư có thể tham khảo cẩm nang '5 tiêu chí vàng' mà ông Quang chia sẻ như sau:
Một là, đo vị trí và khoảng cách hợp lý. Thường thì nhà phố xây sẵn ở ngoại ô sẽ cách khu trung tâm rất xa, đơn vị chục km trở lên, có nghĩa là sẽ mất rất nhiều thời gian di chuyển. Mỗi ngày 2 bận đi về trong tình trạng đường phố tắc nghẽn sẽ khiến quỹ thời gian hao phí dọc đường bị nhân đôi và trở thành nỗi ám ảnh lớn. Thế nhưng, vẫn có bí quyết chọn vị trí căn nhà ngoại ô phù hợp bằng cách đo cự ly từ nhà đến nơi làm việc, hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính địa phương), các công trình tiện ích (trung tâm thương mại, chợ) không quá 5 - 6km. Với khoảng cách này, bạn có thể ổn định được thời khóa biểu và chăm lo cuộc sống gồm cho con cái đi học, làm việc, giải trí, vui chơi, chăm sóc sức khỏe...
Chẳng hạn, nếu bạn đang làm việc ở gần sân bay Tân Sơn Nhất thì có thể chọn vị trí căn nhà ở quận 12, quận Gò Vấp. Còn nếu làm việc ở quận 7 có thể định vị căn nhà ở Phú Xuân, Nhà Bè. Nên chọn nhà rìa quận 9, Thủ Đức khi bạn làm việc ở cảng Cát Lái...
Đối với nhà đầu tư, pháp lý và chất lượng xây dựng của nhà phố xây sẵn ở ngoại
ô TP thường khá phức tạp và mang tính thách đố. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Hai là, cần phải tìm hiểu kỹ pháp lý cho đến khi tường tận mới mua. Nhà phố xây sẵn ở các quận xa nội đô thành phố không đồng nhất về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Trên thực tế, nhiều địa phương có quy định phân lô, tách thửa, chuẩn xây dựng khác nhau. Với người mua, đây là một thách thức không hề nhỏ. Vậy nên, nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ quy trình hồ sơ pháp lý và bên mua có quyền giữ lại một khoản tiền cho đến khi hoàn thiện giấy tờ nhà. Mặt khác, khách có thể yêu cầu giải thích các vấn đề về bản vẽ thiết kế, giấy tờ nhà được địa phương cấp theo quy định nào, tường nhà chung hay riêng, sổ chung hay riêng, hay quy định tách thửa của địa phương ra sao...
Một số nhà phố xây sẵn ở vùng ngoại ô thường có tường chung, hai nhà một sổ nhưng cũng có nhiều trường hợp nhà phố liên kế, tuy bên ngoài san sát nhau nhưng tường riêng và sổ riêng.Nhà sổ chung và sổ riêng về mặt pháp lý đều hợp pháp. Tuy vậy, nhà sổ riêng thuận lợi hơn bởi sẽ rút ngắn quá trình giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại).
Đơn cử, nhà phố xây sẵn tại quận 12 có diện tích đất 50m2 và diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà ở) 100m2 hoàn toàn có thể tách thửa ra sổ riêng từng căn nhà theo đúng quy định. Ban đầu, trường hợp này là 2 nhà chung một sổ, có cùng một thửa đất, xây tường riêng, được tách thửa và cấp sổ riêng sau khi có người về ở. Nhà phố xây trên diện tích đất 80m2 tại Bình Chánh cũng được cấp sổ riêng. Còn ở khu vực giáp rang quận 7, Nhà Bè, nhà phố xây sẵn thường có tường chung, sổ chung, diện tích khiêm tốn hơn bởi giá đất tại đây đắt hơn nên diện tích thửa đất nhỏ hơn.
Ba là, nên giám sát chất lượng xây dựng và yêu cầu chế độ bảo trì, bảo hành. Nhà xây sẵn ở ngoại ô khá xa trung tâm dựa trên nền tảng quỹ đất rẻ giúp cho tổng giá trị tài sản vừa túi tiền của nhiều người. Vì phải đáp ứng tiêu chí rẻ nên chất lượng xây dựng thường không cao, chủ yếu là đạt mức trung bình khá. Mặt khác, khu vực ngoại thành thường có nền đất yếu, ảnh hưởng lớn đến chất lượng căn nhà. Nhưng phần lớn người mua nhà phố xây sẵn không thể xác định chất lượng công trình. Người ngoại đạo khó mà tường tận vì đây là vấn đề chuyên môn.
Vậy nhưng, khách có thể tìm chuyên gia xây dựng giám sát thẩm định quá trình thi công và xác định các tiêu chuẩn của địa chất cũng như độ bền tối thiểu của căn nhà trước khi quyết định xuống tiền. Thực tế cho thấy, chủ đầu tư làm ăn uy tín sẽ định vị chất lượng công trình đạt mức trên trung bình (thang điểm 10 thì đạt 5,5-6 điểm). Hơn nữa, doanh nghiệp cũng cung cấp bản vẽ kỹ thuật và thực hiện nghiêm túc cam kết bảo trì, bảo hành công trình.
Bốn là, phải rà soát tốc độ đô thị hóa để thuận tiện để ở, để cho thuê hoặc để bán. Người mua nhà phố xây sẵn giá 700-800 triệu đồng đến trên dưới 1 tỷ đồng một căn thì mục tiêu lớn nhất là an cư tạm thời để khởi nghiệp, trong khi số nhỏ còn lại nhắm đến đầu tư trung hạn. Tức là, khả năng căn nhà sẽ được bán lại sau một thời gian sử dụng. Trong chu kỳ 5 năm trở lên, nhu cầu mua đi bán lại loại tài sản này khá lớn. Kết quả khảo sát nội bộ của một ngân hàng thương mại uy tín tại Tp.HCM cho thấy, có khoảng 30% những người mua căn nhà đầu tiên sẽ đổi nhà trong vòng 5 năm sau đó bởi xuất phát từ nhiều lý do như tích lũy tài chính đủ lớn để mua nhà to, có thêm thành viên mới, muốn có không gian rộng rãi, thoải mái hơn.
Bí quyết để đạt thanh khoản cao là chọn căn nhà xây sẵn ở ngoại ô có hạ tầng kết nối thông suốt, khả năng lấp đầy cộng đồng cư dân nhanh. Tốc độ đô thị hóa của đô thị sẽ tạo động lực giãn dân về các cực ở vùng ngoại ô là tiêu chí đầu tiên thúc đẩy thanh khoản của loại nhà phố này tăng lên. Ngoài ra, sự phát triển của cộng đồng cư dân địa phương cũng đóng vai trò tích cực trong việc tạo thanh khoản cho nhà phố ngoại thành.
Năm là, khi đầu tư nhà phố xây sẵn giá rẻ ngoại ô, nhà đầu tư đừng kỳ vọng kiếm lời nhanh và xác định đầu tư trung - dài hạn. Với nhu cầu mua trước tiên là để ở phải chấp nhận khấu hao theo thời gian, mới đến mục tiêu đầu tư tích lũy tài sản gắn liền với đất. Thứ nữa, tốc độ tăng giá của loại bất động sản này khá chậm do vị trí nằm ở vùng rìa trung tâm đô thị, di chuyển tới nội đô mất nhiều thời gian. Sức ì này cũng khiến nhà phố ngoại thành cần khoảng 5 năm mới tăng giá đáng kể. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá thường phụ thuộc vào động lực đô thị hóa của toàn TP, tốc độ hình thành khu dân cư địa phương bởi bất động sản mang tính cục bộ rất cao.