Điều chỉnh khung giá đất không phải là yếu tố tác động chính đến tính thanh khoản thị trường bất động sản, tuy hiên nó có thể làm cho hệ thống các tổ chức tín dụng chịu "thua thiệt” trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Luật sư Trần Minh Hải chia vẻ về việc điều chỉnh khung giá đất
Đó là khẳng định của Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc Công ty Luật Basico về việc điều chỉnh khung giá đất theo Nghị định 104 của Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 29/12/2014).
- Theo Nghị định 104, giá tối thiểu của đất ở tại các đô thị là 40.000 đồng/m2, được áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ; Tại các đô thị, mức giá tối đa đối với đất ở là 162 triệu đồng/m2 (mức giá hiện tại là 81 triệu đồng/m2),… Khi thị trường bất động sản vừa mới hồi phục, việc điều chỉnh khung giá đất như vậy sẽ có tác động ra sao đến tính thanh khoản của thị trường, thưa ông?
Có thể thấy với tiêu chí khung giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn, khung giá đất vừa được ban hành đã cao hơn gần gấp đôi so với khung giá cũ. Tuy nhiên theo tôi điều này sẽ không ảnh hưởng tích cực đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Trên thực tế, yếu tố có thể gây tác động tới tính thanh khoản của thị trường không phải là khung giá đất cao hay thấp, vì giá bất động sản xác định trong những giao dịch dân sự là giá do các bên thỏa thuận, chứ không phụ thuộc vào khung giá đất.
Khung giá đất tăng lên sẽ không làm tăng các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và tính thanh khoản của thị trường.
Thậm chí, việc điều chỉnh tăng khung giá đất còn tác động ngược lại, vì giá đất tăng đồng nghĩa với việc giá để tính lệ phí trước bạ trong các giao dịch chuyển nhượng và mua bán bất động sản cũng tăng theo. Điều này có thể sẽ dẫn tới tác động tiêu cực trong việc nâng tính thanh khoản thị trường.
Mặc dù vậy, nhìn ở góc độ quản lý Nhà nước, thì việc tăng khung giá đất sẽ có ảnh hưởng tích cực đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án. Khung giá đất tăng đồng nghĩa với giá bồi thường sẽ cao hơn, điều này giúp khắc phục một phần thực tế việc người dân không chịu di dời vì giá bồi thường quá thấp như hiện nay.
- Có ý kiến cho rằng, mức giá cao nhất theo Nghị định là 162 triệu đồng/m2 vẫn còn mang tính nửa vời và dù cao hơn giá cũ nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường. Ông có thể cho biết quan điểm về vấn đề này?
Đúng là mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 so với quy định cũ có cao hơn, nhưng vẫn là một mức giá trần và do đó có sự khống chế nguyên tắc tự do tự thỏa thuận của thị trường.
Tính thanh khoản của thị trường bất động sản sẽ được khơi thông trong những vấn đề khác của quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà đất như cải thiện thủ tục, thời gian giải quyết hồ sơ sang nhượng bất động sản, chống đầu cơ, chính sách thuế và lệ phí… Sự điều chỉnh khung giá đất hợp lý mang lại nhiều ý nghĩa tích cực trong tạo ra sự công bằng bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng; chứ không phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Thị trường luôn luôn biến động và quy định không phải lúc nào cũng theo kịp thực tế. Nếu vẫn đưa ra khung giá đất là một con số cụ thể thì theo tôi không bao giờ con số này đúng với giá thị trường. Việc áp giá đất cố định về bản chất đã mang tính chất nửa vời bởi giá thị trường luôn do thị trường ấn định.
Thực tế tại thị trường Hà Nội, giá đất ở một số khu vực như đường ven hồ Tây hay phố cổ gần hồ Hoàn Kiếm là hàng trăm triệu đồng/m2, thậm chí là cả tỷ đồng/m2. Nếu coi đất đai là một loại hàng hóa chịu sự điều chỉnh của các nguyên tắc thị trường, thì không nên tồn tại một giới hạn trần cho giá cả.
- Xin ông cho biết sự kết nối giữa việc điều chỉnh khung giá đất và tính thanh khoản của thị trường bất động sản cũng như con số nợ xấu trong nền kinh tế hiện nay?
Có thể thấy hiện nay trong cơ cấu nợ xấu của các ngân hàng, có đến khoảng 80% khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản. Các ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ thủ tục tư pháp, thủ tục hành chính mất nhiều thời gian, cho đến các vấn đề về nghĩa vụ thuế, tài chính cũng có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng.
Mặc dù khung giá đất tăng không phải là yếu tố chính tác động tới tính thanh khoản của thị trường, nhưng về mặt tài chính, sự thay đổi này có thể gây thua thiệt cho ngân hàng trong vấn đề xử lý tài sản bảo đảm.
Chẳng hạn, khi muốn thu hồi nợ bằng cách mua lại hoặc nhận chính tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, thông thường ngân hàng sẽ là bên phải chịu các khoản lệ phí trước bạ liên quan đến giao dịch. Nguyên nhân là do khách hàng thực tế đã không còn khả năng tài chính. Nếu khung giá đất tăng cao, thì mức thuế và lệ phí trước bạ theo khung giá đất cũng tăng, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi ngân hàng bởi ngân hàng là người thực chịu...
- Xin cảm ơn ông!