Những dự án điều chỉnh quy hoạch lại đất đai và dự án tái phát triển đô thị của Nhật Bản có những điều kiện mang tính cưỡng chế đối với các chủ sở hữu đất đai trên cơ sở sử dụng các biện pháp bồi thường phù hợp theo thủ tục dân sự.
Đây là một trong những nội dung chia sẻ của ông Toru Suzuki - Trưởng phòng Tái phát triển đô thị của Cục Đô thị mới, Bộ Đất đai, hạ tầng, giao thông và du lịch Nhật Bản (MLIT) trong chuyến công tác của Đoàn công tác MLIT tại Việt Nam.
Khu đô thị sinh thái Ecopark
Trên thực tế, MLIT đã tái thiết và cải tạo những khu đô thị cũ thành những khu đô thị mới trên cơ sở ba quan điểm chính, gồm: Có nguồn tài chính làm nguồn lực để phát triển đô thị (1 loại thuế), có cơ chế khuyến khích sự tham gia của tư nhân vào sự phát triển đô thị và sử dụng các biện pháp bồi thường phù hợp theo thủ tục dân sự để có tính cưỡng chế cao.
Theo đó, các thửa đất có thể được chia lại và nhập lại với nhau. Sẽ dành một phần đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng. khi hoàn tất việc điều chỉnh về quy hoạch thì phần đất cho xây dựng đô thị có thể giảm đi những xét về tổng thể giá trị đất tăng lên.
Thực tế cho thấy, hình thức quy hoạch điều chỉnh đất đai này được thực hiện rộng rãi trên toàn Nhật Bản, cụ thể: Thực hiện với 1/3 đất đô thị, 1/4 đất làm đường, 1/2 đất công viên, 1/3 khu vực quảng trường phía trước nhà ga chính trên toàn Nhật Bản, đã có 970 nhà ga được điều chỉnh quy hoạch đất theo phương thức này.
Theo ông Toru Suzuki, khoảng một nửa của chi phí phục vụ cho phát triển đô thị lấy từ nguồn hỗ trợ của chính quyền Trung ương và địa phương, còn 25% lấy từ các quỹ tiền từ việc bán đất sau khi có sự sắp xếp điều chỉnh có sự gia tăng thêm và 21% là những khoản mà các đơn vị tư nhân tham gia góp vốn, tất cả tạo ra nguồn lực cho phát triển đô thị tại Nhật Bản những năm gần đây.
Kết quả của việc tái thiết điều chỉnh đô thị là tạo ra một khu vực quy hoạch chỉnh trang, với quỹ đất xây dựng các công trình công cộng, cung cấp các khu nhà ở đô thị có chất lượng cao, nâng cao hiệu quả sử dụng đất lên tới 6,6 lần. Nhật Bản triển khai khoảng 150 dự án dạng này mỗi năm.
MLIT đã vượt qua rất nhiều khó khăn để làm được điều này. Ông Toru Suzuki cho hay, trước khi tái quy hoạch, những khu vực đất của tư nhân thì chúng tôi tạm thời di dời họ để quy hoạch lại đất, nhằm tạo ra một phần đất phục vụ cho công trình công cộng và sau đó xây dựng những khu nhà chung cư cao cấp. Sau khi hoàn thiện dự án, các hộ chủ sở hữu đất trước đây có quyền sở hữu căn hộ ở những toà nhà chung cư đó.
Như vậy, theo cơ chế chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhật Bản thì về mặt giá trị sở hữu của người dân không có gì thay đổi, mà còn được tăng thêm bởi phần quy hoạch được chỉnh trang. Ngoài ra, những diện tích nhà ở chung cư được xây dựng thêm sẽ bán đi để làm nguồn kinh phí cho tái phát triển đô thị. Nghĩa là, dự án chỉnh trang đô thị thành công phụ thuộc rất nhiều vào việc nhanh chóng xử lý giá trị gia tăng bổ sung thêm của dự án.
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng
Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, bà Trần Thị Lan Anh nhấn mạnh vào nội dung trọng tâm của cam kết thực hiện giữa hai Chính phủ là phát triển những khu đô thị sinh thái. Nhưng liên quan đến nội dung tái phát triển đô thị thì không có nghĩa là sẽ xuất phát từ dự án sinh thái, vì các đô thị của Việt Nam có nhu cầu cải tạo, sửa chữa và làm mới rất nhiều. Nay đã có quy hoạch các khu vực cần tái thiết, tuy nhiên Việt Nam đang thiếu cả công cụ luật pháp lẫn cơ chế tài chính để thực hiện các loại hình dự án này.
Bà Trần Thị Lan Anh cho rằng, có thể tách ra làm 2 loại hình dự án tách rời nhau là dự án về sinh thái (bao gồm cả những dự án nằm trong các khu đô thị đã phát triển của các thành phố) và dự án triển khai xây dựng các công cụ pháp lý, chính sách cũng như biện pháp thu hút tài chính để tái thiết các đô thị trung tâm.
Hiện tại, khu vực nội đô Hà Nội được Chính phủ quy hoạch xác định như sau: Di dời và giảm bớt dân cư của khu vực trung tâm từ 1,2 triệu người xuống còn 80 vạn người, song việc này đang gặp khó khăn trong xây dựng những khu định cư mới, các dự án cụ thể để tái thiết các khu vực sau khi dân cư di dời ra địa điểm mới.
Trước đó, từ tháng 12/2011, dự án hợp tác phát triển đô thị sinh thái (eco city) giữa Việt Nam và Nhật Bản đã được triển khai thực hiện. Hai bên đã phối hợp nghiên cứu và lựa chọn bốn địa bàn để triển khai gồm Thủ đô Hà Nội, Tp.HCM, Vĩnh Phúc và Bình Dương. Theo đó, dự án đề xuất phát triển đô thị sinh thái tại Việt Nam giai đoạn ngắn hạn gồm khu vực Bắc Hà Nội, nằm dọc theo tuyến Nhật Tân - Nội Bài; Quốc Oai và dọc đại lộ Thăng Long về phía Đông; dọc sông Sài Gòn (Tp.HCM); dọc tuyến đường Mỹ Phước - Tân Vạn (Bình Dương).
Trong khi đó, giai đoạn dài hạn là các khu vực Hoà Lạc (Hà Nội); Đại Lải (Vĩnh Phúc); Hồ Sáu Vó (Vĩnh Phúc); Bình Quới - Thanh Đa (Tp.HCM), Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương).