Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở ra đời nhằm thúc đẩy thị
trường phát triển tốt hơn, lành mạnh hơn và tăng cường nguồn lực quản lý
của Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế sau thời gian áp dụng, hiệu quả của 2
bộ luật này lại chưa được như những gì mà những nhà làm luật và người
dân mong đợi.
Những bất cập của 2 bộ luật này cũng là nguyên nhân làm thị trường địa
ốc kém minh bạch trong thời gian qua. Đó cũng là nội dung được mổ xẻ tại
buổi họp giám sát của đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM về tình hình thực
hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở trên địa bàn thành phố
vào hôm qua, ngày 6/9/2013.
Bất cập tạo nên sự bát nháo
Theo báo cáo của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
TP. HCM, sau 8 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở (năm 2005) và 7 năm
thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006), 2 bộ luật này đã góp
phần tạo thuận lợi cho địa phương trong việc quản lý các vấn đề nhà đất,
tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành và phát
triển tốt hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.
Ông Nguyễn Văn Danh – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ khi
có 2 luật này, toàn thành phố đã phát triển được gần 52 triệu m2 sàn xây
dựng nhà ở, trung bình mỗi năm xây được 8,3 triệu m2. Tính đến thời
điểm hiện tại, thành phố đã có hơn 4.200 doanh nghiệp (DN) đăng ký kinh
doanh trên lĩnh vực BÐS. Ngoài ra, từ tháng 7/2007 đến nay, thành phố
cũng cấp phép kinh doanh cho 83 dự án BÐS có vốn đầu tư nước ngoài với
tổng vốn 7,74 tỉ USD (chiếm 41% tổng số dự án có vốn đầu tư nước ngoài
trên địa bàn thành phố).
Có thể thấy, qua những số liệu thống kê, thị trường bất động sản thành
phố đã phát triển khá mạnh, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước,
góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa với tốc độ tăng trung bình mỗi
năm là hơn 1.000 ha.
Tuy vậy, điều đáng tiếc là mặc dù có những thành công nhất định, vẫn
không thể che khuất được những mặt hạn chế rất nóng bỏng mà thực tiễn
thị trường đang đặt ra. Rất nhiều vấn đề bất cập liên quan trực tiếp
đến quyền lợi thiết thân của người dân mà 2 luật này chưa thể giải quyết
được.
TS Trần Du Lịch – Phó trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM đặt vấn đề thẳng thắn:
“Tôi thấy tác động của luật này có vấn đề, rõ ràng chưa thể đi vào cuộc
sống!”. Ông nhận định, với con số hơn 4.200 doanh nghiệp kinh doanh BÐS
cho thấy điều kiện kinh doanh BÐS là quá dễ dãi: “Trên thế giới, không
có nước nào được kinh doanh BÐS dễ dàng như ở nước ta. Vì vậy nên mới có
chuyện nhà nhà kinh doanh, và thực chất không ít doanh nghiệp chỉ là
"mượn đầu heo nấu cháo"”.
Mặt khác, luật này còn một số hạn chế như chưa quy định rõ cơ chế giám
sát, nhất là về tài chính đối với các doanh nghiệp dẫn đến nhiều dự án
thi công kéo dài vì không đủ vốn thực hiện, dẫn đến thiệt hại cho người
mua nhà. Ông Trần Du Lịch băn khoăn: “Vấn đề lớn nhất hiện nay là tại
sao dự án kéo dài? Tức là lấy tiền của người mua để làm chuyện khác, dân
góp để làm nhà, doanh nghiệp đi mua đất làm mất tiền, lấy đầu nọ lấp
đầu kia. Luật quản lý không đúng chỗ, và đây là vấn đề nổi cộm”.
“Điều 39 Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện huy động vốn, theo
tôi không nên quy định cứng trong luật bởi việc góp vốn bao nhiêu và
góp như thế nào là thỏa thuận dân sự. Vấn đề quan trọng là làm thế nào
để chủ đầu tư sử dụng vốn góp của khách hàng đúng mục đích” – vị đại
biểu này chia sẻ thêm.
Bàn về Luật nhà ở hiện nay, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM
cho biết, đang có 3 loại là nhà ở: thương mại, xã hội và công vụ, nhưng
không có định nghĩa rõ ràng để xác định nhà nào thuộc loại nào mà chỉ
mặc nhiên hiểu. Vì vậy, vừa qua khi triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ của
Chính phủ, các địa phương đã gặp vướng ở khái niệm thế nào là nhà ở xã
hội.
Vị Tiến sĩ kinh tế chỉ ra rất nhiều quy định trong 2 luật nhà ở và kinh
doanh BĐS có rất nhiều quy định thiếu khả thi. Chẳng hạn trong Luật Nhà ở
quy định trích 30 - 50% nguồn thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư phát
triển nhà ở xã hội.
Hay như đại biểu HĐND TP.HCM Huỳnh Công Hùng nói: “Luật quy định công
dân có quyền có nhà ở nhưng với thực tế hiện nay công nhân, người lao
động có tích lũy đến 3 đời cũng không thể mua nổi nhà. Với hiện trạng
như thế này thì làm sao đảm bảo được quyền công dân dân có quyền có nhà
ở”.
Luật chưa bảo vệ người mua nhà
Theo ông Lâm Nguyên Khôi – Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Ðầu tư TP.HCM,
quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án (15%-20% tổng mức đầu tư dự
án) hiện chưa chặt chẽ nên dẫn đến tình trạng hàng loạt công ty được
thành lập nhưng năng lực về vốn rất yếu. Từ đó, các doanh nghiệp này
thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định pháp
luật, gây bất ổn, xáo trộn thị trường.
Cụ thể, theo thống kê của sở này, hơn 70% doanh nghiệp kinh doanh BÐS có
quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỉ đồng) và khó có khả năng thực hiện các dự án
lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng.
Về vấn đề này, đại biểu Trần Du Lịch nhận định thêm rằng, hiện có tình
trạng nhiều Nghị định, thông tư đang đứng trên luật, bổ sung luật chứ
không phải cụ thể luật. Như khoản 4, điều 9 Nghị định 71 quy định chủ
đầu tư phải sử dụng vốn huy động vào đúng mục đích, nếu sai thì hợp đồng
không có giá trị và xử lý theo quy định hiện hành. “Như thế này thì
khỏe quá, giao tiền cho anh xong, 3 năm sau anh bảo làm sai rồi thông
báo hủy hợp đồng. Nếu là tôi, tôi xin sẵn sàng hủy liền”, ông Lịch phân
tích và cho biết đây là ví dụ rõ nét nhất cho việc Nghị định đang đứng
trên Luật khiến cho Luật của Quốc hội trở nên vô nghĩa.
Bên cạnh đó, nhiều vụ mua bán thông qua công chứng một cách hẳn hoi,
nhưng giấy tờ giả vẫn lọt qua cửa công chứng. Khi xảy ra sự cố thì Luật
Kinh doanh BĐS cũng không quy định rõ cán bộ công chứng, cán bộ văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay tổ chức nào phải chịu trách nhiệm.
Do luật chưa quy định chặt chẽ nên người dân không thể an tâm khi mua
nhà. Mặc dù có Luật Kinh doanh BĐS, nhưng tính an toàn trong giao dịch
gần như không có, không cơ quan nào đảm bảo giao dịch an toàn cho người
dân. Hàng loạt vụ tranh chấp xảy ra và người dân là những người nắm dao
đằng lưỡi….
Phải sớm sửa đổi bất cập trong chính sách
Đứng ở góc độ doanh nghiệp BĐS, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội
bất động sản TP.HCM (Horea) cho rằng vấn đề quan trọng nhất đó là sự
không đồng bộ, thiếu nhất quán trong các luật liên quan đến thị trường
BĐS. Muốn khắc phục những bất cập của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS
phải sửa một chùm luật như Đất đai, xây dựng, chứng khoán…
Người đại diện Horea cũng đề nghị Quốc hội sửa đổi chính sách thu tiền
sử dụng đất đối với hộ gia đình và doanh nghiệp theo hướng không tận
thu, thu trước một lần như hiện nay. Vì doanh nghiệp bất động sản vừa
phải bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường vừa phải nộp
tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường nhưng không được khấu trừ đầy
đủ chi phí thật sự đã bỏ ra khi bồi thường giải phóng mặt bằng nên gần
như doanh nghiệp phải mua đất 2 lần. “
Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản ở nước ta không hợp lý” – ông Châu cho biết.
Kết luận cuộc họp, TS Huỳnh Thành Lập – Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội
TP. HCM cho biết sẽ ghi nhận ý kiến của các sở, ngành cũng như đại diện
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đem ra thảo luận cho việc
chỉnh sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong kỳ hợp Quốc
hội sắp tới.
Theo Báo Giáo dục Việt Nam