Năm 2015, Vụ quản lý quỹ UBCKNN đã kiến nghị sửa đổi và bổ sung nội dung Thông tư 228 để hướng dẫn thành lập quỹ đầu tư BĐS theo hướng thực hiện góp vốn bằng BĐS nhằm tạo điều kiện để đưa quỹ này sớm đi vào hoạt động.
Tình hình thực tế triển khai ở Việt Nam
Vụ quản lý quỹ UBCKNN đã kiến nghị sửa đổi và bổ sung nội dung Thông tư 228
Theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC, quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) đã được tổ chức theo hình thức đóng quỹ. Chứng chỉ của quỹ cùng cổ phiếu của công ty đầu tư chứng khoán sẽ được niêm yết, giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán. Đồng thời, quỹ này sẽ chủ yếu đầu tư vào những tài sản là các BĐS tại Việt Nam với mục đích chính là cho thuê.
Trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết nợ xấu thì sự phát triển quỹ BĐS mang tới nhiều hy vọng mới. Quỹ này sẽ giảm sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào dòng vốn ngân hàng. Nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc.
Thứ nhất, hiên nay, giá BĐS tại hầu hết các đô thị lớn ở Việt Nam vẫn cao trong khi đó, giá thuê văn phòng, trung tâm bán lẻ lại giảm mạnh. Điều đó làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự sinh lợi tại phân khúc cho thuê.
Thứ hai, ở Việt Nam chưa có những chính sách ưu đãi về thuế đối với quỹ BĐS như ở các nước khác trên thế giới. Ở một số nước đã phát triển loại hình này thì khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư sẽ được miễn thuế…
Thứ ba, cơ chế góp vốn ký quỹ BĐS tại Việt Nam còn nhiều bất cập. Thực tế, trong những năm gần đây, quy mô huy động vốn từ các đợt chào bán của loại hình này chỉ dao động ở mức 50-100 tỷ đồng/lần phát hành. Vì giá trị chuyển nhượng của các dự án BĐS lớn hơn nhiều, bên cạnh đó quy định hiện hành cũng chỉ cho phép quỹ BĐS được vay tối đa 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ sau thành lập. Vì vậy, việc tìm cơ hội đầu tư cho quỹ trở nên khó khăn.
Ngoài ra, cơ chế góp vốn hiên nay chưa linh hoạt. Sản phẩm của quỹ BĐS cũng chưa thu hút được sự tham gia của nhiều tổ chức kinh doanh BĐS.
Kiến nghị về việc cho phép góp vốn bằng BĐS
Để tăng sự linh hoạt về cơ chế góp vốn, Vụ Quản lý quỹ (UBCKNN) đã kiến nghị 4 bước: Đăng ký, định giá, phát hành (IPO) và niêm yết giao dịch.
Bước thứ nhất, nhà bảo trợ sẽ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn để thành lập quỹ đầu tư BĐS với công ty quản lỹ quỹ và phải đáp ứng các quy định của Thông tư 228. Việc góp vốn này cần phải được công ty quản lý quỹ chấp thuận.
Bước 2, giá trị góp vốn bằng BĐS, triển vọng khai thác được tổ chức định giá và xác định theo chứng thư định giá. Báo cáo định giá sẽ được công bố tại bản cáo của quỹ đầu tư BĐS.
Bước 3, Quỹ BĐS sẽ thực hiện phát hành chứng chỉ tới công chúng theo quỹ định. Và tài sản của quỹ sẽ được tách bạch khỏi tài sản của công ty quản lý quỹ. Quyền sở hữu BĐS đứng tên nhà bảo trợ sẽ được chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập sau khi tiến hành góp quỹ. Nhà bảo trợ nhận chỉ lại vốn đã góp bằng tiền mặt từ quỹ hoặc chứng chỉ quỹ do quỹ phát hành. Tài sản BĐS của quỹ sẽ được lưu ký tại ngân hàng lưu ký.
Bước 4, công ty quản lý quỹ sẽ tiến hành niêm yết và giao dịch chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán theo đúng quy định.
Theo ý kiến của Vụ Quản lý quỹ, việc cho phép góp vốn bằng BĐS để tạo điều kiện cho quỹ BĐS đi vào hoạt động sẽ giúp đồng bộ các giải pháp. Đồng thời cũng góp phần hoàn thiện cơ sở hàng hóa theo đúng lộ trình tái cấu trúc thị trường chứng khoán giai đoạn 2011-2015.