Hà Nội: Cho phép xây cao tầng chung cư cũ, cần nhưng chưa đủ

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội, cho phép xây cao 21 - 25 tầng đối với nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở các khu vực trung tâm.

Có thể nói, trong lúc vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang ách tắc, việc ban hành Quy chế này được cho là giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần cụ thể hóa các chỉ tiêu về xây dựng cũng như có kế hoạch triển khai phù hợp để không làm tăng mật độ dân số, tránh gây quá tải cho hạ tầng cơ sở.

Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô Hà Nội
vẫn còn một số ý kiến khác nhau. (Ảnh minh họa, nguồn: ndh.vn)

Theo quy chế mới ban hành, chính quyền Hà Nội cho phép xây dựng công trình cao tầng trong trường hợp xây dựng lại các khu tập thể, chung cư cũ và chỉ ra số tầng cao chi tiết đối với 17 dự án.

Đơn cử, khu chung cư Nguyễn Công Trứ được quy định chiều cao 25 tầng; khu chung cư Quỳnh Mai có chiều cao 24 tầng; khu chung cư Giảng Võ, Ngọc Khánh, Hào Nam có chiều cao 21 tầng; trong khi khu Văn Chương chỉ được cao tối đa 18 tầng. Cũng theo quy chế mới, với dự án tái thiết đô thị là chung cư cũ có quy mô 2 ha trở lên, bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, hạn chế tăng dân số và bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng diện tích công cộng, cây xanh.

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Trần Ngọc Quang đánh giá, việc TP Hà Nội có quy chế mới cụ thể hóa tăng chiều cao các công trình cao tầng tại các khu vực nội đô là phù hợp với đòi hỏi của thực tế. Một khi không có quy định dung hòa được quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư thì vấn đề cải tạo chung cư cũ sẽ còn khó khăn.

Cần có quy định rõ về mật độ xây dựng và chính sách trong việc tái định cư của người dân đô thị khi tiến hành cải tạo chung cư cũ, ông Quang cho rằng: “Ngoài việc nâng tầng để đảm bảo hiệu quả của các chủ đầu tư thì vấn đề đặt ra ở đây là mật độ xây dựng ở mức nào là hợp lí để đảm bảo cho số lượng dân cư không vượt quá mức giới hạn của hạ tầng kỹ thuật hiện có trong nội đô. Không quản lí chặt sẽ gây quá tải trong khu vực nội đô, nhất là quá tải cho hạ tầng kỹ thuật hiện hữu, gây hậu quả rất nguy hiểm”.

Hiện Hà Nội có 23 khu chung cư cũ với trên 20 vạn dân, tuy nhiên chỉ có khoảng 2 triệu m2 sàn. Theo đó, bình quân mỗi người chưa được 10m2 diện tích nhà ở. Theo định hướng Hà Nội phải đạt 30m2 diện tích nhà ở/người vào năm 2020. Yêu cầu này quả là khó khăn, vì thế việc tăng chiều cao công trình về nhà ở là có thể chấp nhận được nhưng việc phê duyệt quy hoạch cần rất chặt chẽ.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị, nên có các chỉ tiêu tương xứng về hạ tầng kỹ thuật và nâng cao năng lực quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

Ông Nghiêm chỉ rõ: “Quy định về tầng cao chỉ là một trong các chỉ tiêu, yếu tố còn phải đề xuất cụ thể, chặt chẽ hơn chỉ tiêu về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của cả khu chung cư. Phải đặt vấn đề công trình cao tầng này trong quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư mới có cấu trúc không gian hợp lý, có không gian xanh, có nhà trẻ thích hợp. Để làm được vậy thì sau quy chế này cần phải có những hướng dẫn cụ thể hơn và đòi hỏi cơ quan quản lý phải nâng cao năng lực để quản lý quy hoạch có chất lượng”.

Đồng tình với phương án cho xây cao tầng trong cải tạo các khu chung cư cũ ở nội đô Hà Nội, song ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam bày tỏ, để đảm bảo không làm tăng mật độ dân số thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó và phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận.

Đồng thời, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, có thể cho thuê siêu thị, cửa hàng, làm trường học mầm non ở tầng 1, 2 để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, góp phần giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông.

Theo ông Hùng: “Quan điểm của Tổng hội ủng hộ rất cao nhưng phương pháp làm phải cuốn chiếu. Chẳng hạn, toàn bộ khu Giảng Võ làm trước thì phải dành diện tích bao nhiêu % đó để di dân dần từ khu Thành Công sang ở luôn tại đó và không phải tạm cư. Cách này sẽ tạo điều kiện cho sự đồng bộ. Mặt khác, cần có một Ban Chỉ đạo của TP có quyền quyết định, cần thành lập các Ban dự án của từng khu vực và có người dân tham gia”.

Việc UBND TP Hà Nội cho phép xây cao tầng khi cải tạo chung cư cũ là bước quan trọng để giải quyết, giúp gỡ nút thắt là mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư cũ. Thế nhưng, Hà Nội cần thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và tạo diện mạo mới cho đô thị.