Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra 3 phương án xử lý đối với dự án nhà ở có phần đất thuộc quản lý của Nhà nước.
Gói giải pháp này được đưa ra trong bối cảnh đang có hàng loạt dự án tại TP.HCM dù đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng quy hoạch chi tiết lại chưa được phê duyệt chỉ vì nằm trong diện bị rà soát nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý. Tình trạng này kéo dài không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn tạo sự khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường, dẫn đến thanh khoản kém.
1. Đề xuất giao đất công nhỏ lẻ cho doanh nghiệp theo giá thị trường
Về phương án này, HoREA đề nghị UBND TP giao phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước, nằm rải rác trong dự án, có hình dạng không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập cho chủ đầu tư để thực hiện dự án mà không cần thông qua đấu giá như quy định hiện hành.
Khi tính tiền sử dụng đối với phần đất này để nộp vào ngân sách sẽ xác định giá trị phù hợp với giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai.
|
|
| HoREA hiến kế 3 phương án gỡ khó cho các dự án nhà ở vướng đất công trên địa bàn TP.HCM. Ảnh: Hữu Khoa |
2. Phương án dồn điền đổi thửa
Với cách này, quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc quản lý của Nhà nước sẽ được chuyển đổi và dồn điền đổi thửa theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.
Dồn các thửa đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước nằm rải rác trong dự án đầu tư thành một thửa đất (mới) nằm ở ranh khu vực đất để Nhà nước sử dụng hoặc tiến hành bán đấu giá.
Lúc này, doanh nghiệp chỉ được phép sử dụng phần đất còn lại để triển khai dự án. Trường hợp Nhà nước đấu giá phần đất đã dồn điền, doanh nghiệp có quỹ đất liền kề sẽ tham gia đấu giá hợp thửa vào dự án với điều kiện phải chấp nhận đưa ra mức giá cao nhất.
3. Đấu giá hoặc đấu thầu đối với quỹ đất công lớn
Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước nằm trong dự án nhà ở thương mại, có hình dạng xác định với quy mô lớn, có thể xác định chỉ tiêu để quy hoạch xây dựng dự án độc lập và xác định được mức giá khởi điểm thì nên tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu để tìm chủ đầu tư thực hiện.
Sau khi phân tích 3 phương án trên, Hiệp hội cho rằng, hiện có thể thực hiện ngay cả phương án 1 và 2 vì đã có căn cứ pháp luật. Với phương án 2, Nhà nước sẽ có lợi hơn so với doanh nghiệp triển khai dự án vì vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa có được quỹ đất (mới) tập trung với giá trị cao hơn các thửa đất nhỏ, không có hình dạng cụ thể, nằm rải rác tại nhiều vị trí khác nhau trong dự án. Còn doanh nghiệp tuy có phần thiệt hơn vì quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án sẽ không còn, nhưng bù lại quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Nếu đồng ý với phương án 2, TP.HCM cần quy định cụ thể về diện tích của các phần đất công sẽ cộng gộp lại, tối thiểu là 1.000m2. Trường hợp tổng diện tích gộp lại nhỏ hơn so với phần diện tích tối thiểu thì nên giao đất cho chủ đầu tư để triển khai dự án và nộp tiền sử dụng đất tính theo phương pháp xác định giá đất cụ thể vào nhân sách.
Với dự án nhà chung cư cao tầng, tùy từng dự án cụ thể, nếu phần diện tích đất công đủ để tạo lập từ một block nhà chung cư trở lên thì sẽ giao cho Nhà nước triển khai làm nhà chung cư hoặc tổ chức đấu giá, tăng thêm kinh phí cho phát triển nhà ở xã hội. Còn trong trường hợp diện tích đất này không đủ để tạo lập một block nhà chung cư thì nên áp dụng phương án 1.