HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013

Cụ thể, HoREA đã gửi văn bản kiến nghị tới Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản; Ban Kinh tế Trung ương; Tổng cục Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường); Thành ủy, UBND Tp.HCM; Sở Xây dựng; Sở Tài nguyên - Môi trường; Sở Giao thông Vận tải; Sở Tài chính về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013. Đáng chú ý, trong đó có kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án.

Từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực. Từ đó đến nay, Luật này đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Luật Đất đai 2013 góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Thế nhưng, sau 3 năm triển khai thực hiện, luật này bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được bổ sung, sửa đổi. Do đó, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, loại trừ cơ chế “xin-cho” và tăng tính minh bạch cho thị trường địa ốc.

HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Người tiêu dùng lẫn chủ đầu tư đều phải chịu gánh nặng này. Mặt khác, tiền sử dụng đất là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; tạo môi trường thuận lợi cho cơ chế xin-cho phát sinh. Vậy nên, để thị trường nhà đất thực sự vận hành theo cơ chế thị trường, Hiệp hội kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất theo 2 phương án sau đây:

Phương án thứ nhất: Theo đề nghị của HoREA, cần thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, nên coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND đã trình Chính phủ. Cụ thể, về lâu dài cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Bên cạnh đó, cần hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, nên duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho Nhà nước. Người tiêu dùng và doanh nghiệp không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay nếu áp dụng thuế sử dụng đất này. Hơn nữa, khi đầu tư dự án, doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất; trong khi đó, Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất lâu dài, ổn định.

Trước thực trạng đó, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai như sau: Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất bằng 15% bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất) được ban hành bởi UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, để có thể thực hiện cơ chế này, theo HoREA: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; đồng thời sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm, toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo điều 112 Luật Đất đai, nhất là để phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương.

Để giảm giá thành nhà ở và minh bạch hóa thị trường bất động sản, HoREA
kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án.

Phương án thứ hai: Phương án thứ nhất chưa được chấp thuận bởi yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Trước mắt, vấn đề cấp bách cần giải quyết là cải cách triệt để thủ tục, quy trình hành chính để xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện nhanh chóng, minh bạch, hợp lý, đồng thời loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Nếu như trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác thẩm định, xác định giá đất dự án thì nay lại chia thành hai công đoạn do 2 sở quản lý. Theo đó, Sở Tài nguyên - Môi trường chủ trì xác định phương án giá đất; Sở Tài chính chủ trì việc thẩm định giá đất. Thế nhưng, sự phối hợp này chưa đồng bộ, ăn ý. Thực tế cho thấy, Sở Tài chính giữ vai trò quyết định trong việc xác định, thẩm định giá đất.

Quy trình chọn đơn vị đấu thầu, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất.

Do vậy, HoREA kiến nghị như sau: Sở Tài chính sẽ là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất và chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét, quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Cùng với đó, chủ dự án được phép tham gia, được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Nếu chủ đầu tư không đồng ý với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác lập phương án giá đất, song chi phí do chủ đầu tư tự chịu.

HoREA đề xuất, chủ đầu tư được phép tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nguyên nhân là, thông thường, Sở Tài chính chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20-30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng nên doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Ngoài ra, còn một số vấn đề khác bất hợp lý cần phải được sửa đổi, cụ thể: Hiện Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy chung cư vào doanh thu của chủ đầu tư dự án trong khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở quy định đây là khoản thu của Ban quản trị chung cư;  Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp (suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn); Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên; Sở Tài chính chỉ chấp thuận cho khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng rất thấp (khoảng 20 - 30%) so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra khiến chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn.

Cơ chế đấu thầu, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay cũng cần được bãi bỏ. Theo quy định hiện hành, chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (chi phí thẩm định giá đất, xác định giá đất do ngân sách chi). Nên thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi, tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, phương án xác định giá đất tối ưu thay vì chọn đơn vị có giá thấp nhất.