Khoản 1 Điều 8 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn
pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật”. Điều
này không phù hợp với Khoản 1.b Điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện
của các bên tham gia giao dịch về nhà ở “cá nhân có năng lực hành vi dân
sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ
trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.
Như vậy Luật Nhà ở không quy định cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh
nghiệp mới được quyền bán, cho thuê BĐS không nhằm mục đích kinh doanh.
Điều này phù hợp với Bộ Luật Dân sự vì thực tiễn có nhiều cá nhân, tổ
chức chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà hoặc một phần nhà
không nhằm mục đích kinh doanh, nên chỉ cần đăng ký giao dịch BĐS và nộp
thuế mà không cần quy định phải có vốn pháp định đối với các trường hợp
nêu trên.
Về chính sách đầu tư kinh doanh BĐS: Khoản 1 Điều 12 dự thảo Luật Kinh
doanh BĐS: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS”. Song trên thực tế, hoạt động kinh doanh
BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Do vậy
không cần thiết dùng từ “khuyến khích” trong luật.
Khoản 5 Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: “UBND nơi có dự án đầu tư
kinh doanh BĐS có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực
hiện giải phóng mặt bằng”. Trên thực tế doanh nghiệp phải tự mình thực
hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, mà đây là công việc khó khăn nhất,
đầy rủi ro nhất của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị quỹ đất để đầu
tư kinh doanh BĐS.
Đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa
phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Giải pháp
tốt nhất là tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng
đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn
chế được khiếu kiện của dân và tăng nguồn thu ngân sách.
Khoản 6 Điều 19 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Doanh nghiệp được
miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và
tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật”. Chế
định này rất đúng đắn nhưng trên thực tế gần như chưa được áp dụng nên
cần được cụ thể hóa khi sửa đổi luật.
Về chuyển nhượng dự án: Kiến nghị sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS
theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS ở bất
kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường
của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế.
Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có
trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Cũng có quan điểm
lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá BĐS đến tay người
tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán BĐS phù hợp
với giá cả phổ biến của BĐS cùng loại trên thị trường chứ không phải
doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được.
Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời
điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có
quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc
doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên
rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này.
Đồng thời luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt
buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích
để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng. Các biện pháp có thể là
chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải
ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của
ngân hàng và đại diện khách hàng.
(TS. Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM)
Theo Sài Gòn Đầu tư