Các ngân hàng chủ động tham gia làm “sạch” thị trường bất động sản bằng hình thức bảo lãnh thanh toán là điều nên làm. Các ngân hàng cũng nên đầu tư và tập trung vào những nội dung, bước cơ bản và dài lâu nhằm tạo lập một thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Theo số liệu 9 tháng đầu năm từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng hơn 12%, tương đương với 293.000 tỷ đồng dư nợ, vượt mức cao nhất đạt được trước đây là 280.000 tỷ đồng. Như vậy ở mức này, tín dụng bất động sản đang tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của toàn ngành.
Ngân hàng đưa ra giải pháp hỗ trợ tài chính cho người mua bất động sản
Chủ đầu tư cần được giám sát chặt
Về mặt thị trường, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group đánh giá giao dịch và thanh khoản trên thị trường bất động sản đã được cải thiện. Thực tế số lượng giao dịch từ giữa tháng 4/2014 đến nay đã tăng gấp 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, một số dự án đã còn điều chỉnh tăng giá bán từ 5 - 10% so với đầu năm nhưngvẫn có nhiều người đặt mua. Điều này giúp cho thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại.
Xét ở mặt nội tại, một lãnh đạo của BIDV chia sẻ, bên cạnh tình hình cải thiện chung của nền kinh tế, tâm lý khách hàng và chu kỳ vận động tất yếu thì yếu tố làm nên sự thay đổi của thị trường còn do chính nội thân các doanh nghiệp và chủ đầu tư đã thay đổi. Trước đây, các chủ đầu tư đều thụ động chờ nguồn vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án, đến khi phát sinh trục trặc, ngân hàng cắt vốn thì dự án lại “trùm mềm” để đó. Đến nay, tất cả những dự án thành công thời gian qua đều là do chủ đầu tư đã thay đổi cách làm mà có.
Đơn cử, với dự án Thành phố sinh thái Năm Sao, BIDV là ngân hàng hỗ trợ tài chính cho dự án. Dự kiến giai đoạn 1 có tổng vốn đầu tư khoảng 380 triệu USD. Ở giai đoạn đầu, BIDV chỉ giải ngân một phần là khoảng 600 tỷ đồng. Ông Đỗ Hoàng Dương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Năm Sao cho biết điều kiện để ngân hàng giải ngân cho dự án khá chặt. Chủ đầu tư phải bỏ phần vốn đối ứng để xây dựng cơ sở hạ tầng dự án, sau khi đã hoàn thiện được phần cốt lõi thì ngân hàng sẽ hỗ trợ giải ngân cho các hạng mục còn lại.
“Chúng tôi sẽ đầu tư xây dựng hạ tầng và một số trung tâm giải trí với chi phí 20 tỷ đồng, sau khi một số hạng mục của dự án đã được định hình, ngân hàng mới giải ngân để chủ đầu tư xây dựng… Rõ ràng, chủ đầu tư cần có tiềm lực về tài chính cũng như nguồn thu rõ ràng thì ngân hàng mới đồng hành đến cùng”, ông Dương chia sẻ.
Bên cạnh hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư, các ngân hàng cũng đưa ra giải pháp hỗ trợ tài chính cho người mua. Đơn cử, bên cạnh việc mua trả chậm và hỗ trợ lãi suất thì hiện nay người mua nhà còn được hưởng chính sách tín dụng dự phòng hoặc bảo lãnh thanh toán.
Ví dụ, khi thu nhập của người mua bất thường bị hụt, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh. Hoặc nếu người mua không tin chủ đầu tư thì có thể nộp tiền vào ngân hàng như một đối tác trung gian. Khi đó, ngân hàng sẽ có trách nhiệm theo sát chủ đầu tư, chỉ khi tiến độ chạy mới giải ngân… Bằng sự kết hợp này, vòng quay vốn nhanh chóng và liên tục sẽ giúp cho cả ngân hàng và chủ đầu tư hoạt động kinh doanh hiệu quả.
Đẩy mạnh hình thức bảo lãnh thanh toán
Thực tế, nhu cầu về nhà ở của người dân đang rất lớn, nhất là những gia đình trí thức trẻ. Song đối tượng này lại không đủ vốn tích lũy để sở hữu nhà. Do đó, việc hỗ trợ tài chính của ngân hàng thông qua chủ đầu tư để khách hàng có thể mua nhà là cách làm đánh trúng tâm lý người mua.
Theo ông Trần Ngô Phúc Vũ, Tổng giám đốc Nam A Bank, ở góc độ nào đó, điều này còn thúc đẩy người mua nhà cố gắng phấn đấu để sở hữu nhà. Ngược lại, chủ đầu tư cũng giải quyết được vấn đề hàng chậm giao dịch của mình, đồng thời giảm thiểu chi phí hao tổn, hoang hóa xuống cấp của nhà theo thời gian khi chưa được hoàn thiện đầy đủ. Chủ đầu tư cũng mở rộng, đa dạng thêm đối tượng khách hàng của mình, nhất là với những loại hình bất động sản có giá trị lớn đòi hỏi sự tích lũy lâu dài.
Ông Phan Duy Khang, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, ngân hàng đẩy mạnh dịch vụ bảo lãnh thanh toán vì việc này rất có lợi cho thị trường bất động sản. Cụ thể, ngân hàng sẽ là đơn vị chính giám sát việc thực hiện các dự án trên bảo đảm hiệu quả; đúng tiến độ dự kiến; bảo đảm thu xếp đủ vốn chủ sở hữu cho các dự án theo đúng quy định, phù hợp với tiến độ triển khai dự án. Đồng thời cân đối nguồn, bảo đảm trả nợ khoản vay cho các dự án đầy đủ và đúng hạn trong mọi trường hợp cũng như có các biện pháp xử lý khắc phục rủi ro về nguồn thu nhập và biến động lãi suất vay.
Thực tế, ngân hàng đang xem xét những chủ đầu tư dự án có tiềm lực tốt để có thể lên phương án hợp tác theo hình thức: doanh nghiệp tham gia bảo lãnh đạt kết quả tốt, giúp tổng số khách hàng cá nhân tiếp cận được với gói tài chính vay mua nhà. Thậm chí, để thúc đẩy sự hợp tác, các ngân hàng cho biết đang hạ mức phí bảo lãnh vay…
Tương tự, ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank cho biết, hiện đang có những chủ đầu tư mong muốn được đứng ra làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng của họ được mua căn hộ, nhằm hạn chế các thủ tục hành chính khi tiếp cận với gói tín dụng ưu đãi. Ngân hàng rất khuyến khích việc các chủ đầu tư vừa là người vay, lại vừa có thể tạo ra phương án giải quyết đầu ra bằng cách đứng ra bảo lãnh cho người mua nhà vay vốn.
“Việc làm này giúp tập trung đầu mối, tăng thanh khoản căn hộ và cũng phù hợp với quy định cấp tín dụng. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư muốn bảo lãnh cho khách hàng của mình mua căn hộ thì bản thân họ phải đủ năng lực tài chính và điều kiện để đứng ra bảo lãnh, còn ngân hàng sẽ là đơn vị giám sát chặt tài chính của cả 2 phía chứ không chỉ nói bằng lời”, ông Trung cho biết.
Đánh giá về xu hướng này, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất khó lường. Tuy nhiên, các ngân hàng chủ động tham gia làm “sạch” thị trường bất động sản bằng hình thức bảo lãnh thanh toán là điều nên làm.
“Thiết nghĩ ở thời điểm này các ngân hàng nên đầu tư, tập trung vào những nội dung, những bước cơ bản và lâu dài nhằm tạo lập một thị trường bất đọng sản phát triển bền vững. Làm cách nào giải quyết được những khiếm khuyết vốn có của thị trường hiện nay để không bị các bên tham gia lợi dụng nhằm giảm rủi ro nợ xấu, đồng thời đáp ứng nguyện vọng của người dân, cũng như quyền có chỗ ở của người có nhu cầu ở thực sự”, ông Minh chia sẻ.