Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên và luôn dẫn đầu cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn TP, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) theo các mục tiêu.
Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích đất dành cho nhà ở xã hội (NOXH) Hà Nội mới chỉ chiếm 1,5-2% so với tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung…
Nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế
Một số vướng mắc trong phát triển các dự án NOXH tại Hà Nội là, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 nhưng hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn TP thuộc tỉnh Hà Tây trước đây đều nằm trong đối tượng điều chỉnh để phù hợp với Đồ án Quy hoạch chung. Vì thế, việc xác định các quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư này còn nhiều biến động.
Mặt khác, tuy Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về Phát triển và quản lý NOXH quy định dự án khu đô thị phải dành 20% quỹ đất cho NOXH nhưng trên thực tế, không ít chủ đầu tư vi phạm quy định này.
Bên cạnh đó, Hà Nội khó có quỹ đất ở những vị trí thuận lợi để xây dựng NOXH, nhà ở cho người nghèo đô thị không thể đẩy xa trung tâm. Hơn nữa, dự án phải có hạ tầng kỹ thuật, kết nối với xung quanh mới đảm bảo môi trường sống và sự công bằng cho người có TNT.
Hiện tại, nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu đang rất lớn.
Thông tin về dự án nhà ở xã hội cần minh bạch
TP Hà Nội đã có nhiều cố gắng để đẩy mạnh việc phát triển loại hình NOXH trong giai đoạn 2014-2015. Danh sách Bộ Xây dựng công bố năm 2015 các dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án NOXH và danh sách các dự án NOXH (đang xây dựng) cho công nhân khu công nghiệp và người có TNT tại Hà Nội cũng tạo điều kiện để các đối tượng tiếp cận dễ dàng hơn.
Thế nhưng, để người TNT tiếp cận được loại hình nhà ở này, cần xây dựng quy chế quy định minh bạch, rõ ràng và cụ thể từng khâu như công bố rộng rãi danh mục dự án nhà ở cho mọi đối tượng; công khai tiêu chuẩn đối tượng sử dụng và danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu, đúng tiêu chuẩn. Đồng thời, nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Ngoài ra, việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng (nên là tổ chức Công đoàn hay Mặt trận Tổ quốc của đơn vị, cơ sở) để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều nơi, nhiều lần, hoặc đã và đang sở hữu nhiều loại hình ở, trong đó có cả vợ chồng, con cái đã được hưởng các chế độ ưu đãi của Nhà nước trước đây… còn những đối tượng thật (không có “mối quan hệ) lại" không thể biết khi nào đến lượt mua NOXH.
Xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Cần xã hội hóa đầu tư xây dựng NOXH và xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động. Nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngành ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế... Việc này có thể chia làm hai giai đoạn: Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở TNT thí điểm và vốn đầu tư các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.
Nhà nước thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có TNT, tài trợ các dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có TNT mua được nhà ở chất lượng.
Theo đó, nguồn vốn hình thành Quỹ này có thể là một phần tiền sử dụng đất, do ngân sách bố trí như một nguồn phúc lợi xã hội hoặc toàn bộ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Tùy thời điểm và điều kiện mà xem xét hỗ trợ vốn xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện) cho các dự án nhà ở cho người có TNT.
Việc “tài trợ” nói trên không phải là hình thức bao cấp mà đây là chính sách tạo điều kiện mà người có TNT được hưởng một cách gián tiếp thông qua chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên động viên các tổ chức tín dụng có cơ chế hỗ trợ trong việc kéo dài thời hạn vay vốn đối với các chủ Dự án xây dựng nhà ở cho người có TNT.
Tại các nước tiên tiến trên thế giới, đô thị xây dựng quỹ nhà chuyên chức năng hoán căn hộ, nhà ở để các chủ sở hữu có thể lựa chọn, hoán đổi vị trí cho phù hợp điều kiện sống và làm việc. Điều này sẽ tạo được ổn định đời sống cư dân đô thị, tránh giao thông con lắc khi quãng đường và thời gian đi lại lớn, qua đó góp phần giảm ùn tắc giao thông và tăng sức khỏe cho người lao động...
Căn hộ có thiết kế linh hoạt
Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hoặc cùng hoàn cảnh. Tránh thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối sống, văn hóa khác nhau trong cùng một tòa nhà. Bộ Xây dựng điểu chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 đã góp phần làm cho đối tượng khả thi hơn khi tiếp cận.
Trong khi đó, chất lượng công trình sử dụng là vấn đề đáng báo động nhất, nhất là các khu nhà ở tái định cư, nhà ở cho người TNT,... Vì thế, để nâng cao tính chuyên nghiệp trong xây dựng nhà ở cho người TNT, phải có đơn vị kiểm định chất lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được bàn giao. Đơn vị tư vấn, thi công phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình, thi công ẩu cũng sẽ bị “trừ điểm” như bằng lái xe bị dập lỗ khi vi phạm.
Theo kinh nghiệm một số quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á (Philippines, Singapore, Malaysia) trong giải quyết nhu cầu nhà ở trong khi ngân sách thiếu vốn: Nhà nước mời gọi các doanh nghiệp có vốn ứng trước xây dựng nhà, sau đó bán lại cho Nhà nước theo hình thức trả chậm. Phương thức này như một dạng "phát hành công trái, trái phiếu dạng hẹp" sử dụng tùy điều kiện của từng địa phương. Nhờ đó, người TNT khi mua nhà ở không phải dồn hết tiền bạc tích lũy, vay mượn mà có thể yên tâm đầu tư vào các mục đích sản xuất, phục vụ xã hội. Cách này giúp xã hội phát triển sản xuất, mọi thành phần đối tượng cùng nêu cao trách nhiệm tham gia giúp đỡ các đối tượng TNT từng bước ổn định và dần cải thiện đời sống, thực hiện quyền có nhà ở như pháp luật quy định. Hơn nữa, chính những người có TNT có nhu cầu về nhà ở cũng tự mình phải nỗ lực để có việc làm ổn định, xây dựng kế hoạch tích lũy cho mình bởi Nhà nước chỉ giúp khi họ có một phần vốn đối ứng. Mặt khác, việc tham gia các chương trình gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà ở, các chương trình tín dụng mà các ngân hàng thương mại đang triển khai là một gợi ý tốt.
Để phát triển NOXH hiệu quả, toàn xã hội cũng cần có quan điểm tiếp cận vấn đề: Phải xác định việc xây dựng NOXH là xuất phát trên cơ sở yêu cầu của xã hội, của thị trường và phải được xây dựng theo đúng cấu trúc, tiêu chuẩn của một mô hình đơn vị ở hoàn chỉnh. Cần hướng tới một khu ở đồng bộ các chức năng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo cuộc sống của cư dân văn minh và chất lượng.
KTS Nguyễn Phú Đức