Nhiều khó khăn trong xây dựng khung pháp lý cho officetel

Những khó khăn trong quá trình nghiên cứu, xây dựng quy chế về quản lý vận hành officetel (loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn - căn hộ văn phòng) đã được Bộ Xây dựng báo cáo bằng văn bản lên phía Thủ tướng hồi tháng 8. Qua đó, Bộ đề xuất cần phải có nghị định cụ thể đối với loại hình bất động sản lai này.

Một dự án có officetel đang trong quá trình xây dựng tại khu vực trung tâm Sài Gòn. Ảnh: Tấn Thạnh

Nội dung công văn nêu, khái niệm và quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cũng như vận hành của officetel đều chưa được nêu tại các luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung quản lý officetel cũng không có trong các quy định tại Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng. Thêm vào đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng, Bộ Xây dựng không có chức năng cũng như quyền hạn trong việc quản lý lưu trú, nhiệm vụ này thuộc về ngành công an.

Cũng theo nội dung công văn, vấn đề này cũng đã được Bộ Xây dựng xin ý kiến từ phía Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch và cho rằng việc quản lý officetel bằng thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý nên cần thay bằng nghị định. Từ đó, Bộ này đã đề xuất Thủ tướng đồng ý để Bộ được đứng ra chủ trì, phối hợp cùng các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan thực hiện nghiên cứu, xây dựng nghị định quy định về quản lý vận hành officetel để trình Chính phủ xem xét ban hành.

Qua quá trình tìm hiểu, PV được biết vẫn còn rất nhiều tranh cãi xung quanh việc quản lý loại hình bất động sản mới officetel, condotel, trong đó đáng chú ý nhất là thời gian sở hữu các sản phẩm này là 50 năm hay lâu dài.

Quản lý của doanh nghiệp đang triển khai dự án căn hộ có officetel ở khu vực trung tâm Sài Gòn cho hay, sự xuất hiện của officetel trước đây được xem là "cứu tinh" cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt là giới trẻ khởi nghiệp khi có quy định cấm doanh nghiệp không được phép thành lập, hoạt động ở các căn hộ chung cư. Do đó, officetel phát triển rất mạnh mẽ vào giai đoạn 2016-2018 và thu hút được lượng người thuê cũng như các nhà đầu tư đông đảo. Nhưng do chưa rõ ràng về khung pháp lý quản lý cũng như hình thức sở hữu nên người mua bắt đầu nảy sinh tâm lý e dè, khiến chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn khi ra hàng và đành xin chuyển về loại hình căn hộ thông thường với chức năng để ở.

Trên thực tế, đa phần các căn officetel thuộc dự án được triển khai trong giai đoạn 2016-2018 ở các quận trung tâm Sài Gòn như 1, 3, 4 không chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng, mà còn có tốc độ tăng giá không thua căn hộ để ở. Riêng đối với những căn có thiết kế diện tích nhỏ, sang nhượng dễ dàng, có chức năng đăng ký kinh doanh, mở văn phòng kết hợp lưu trú 24/24 giờ còn tăng giá mạnh hơn hẳn.

Dẫn một khảo sát được thực hiện trong giai đoạn 2016-2018, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho biết, tỷ lệ hấp thụ của officetel tại thời điểm này đạt tới 98%, cao hơn rất nhiều so với condotel. Nhưng từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường TP.HCM gần như không có sản phẩm officetel để giao dịch vì chính sách tạm thời không cấp giấy phép xây dựng cho các dự án có officetel của TP. Chính sách này khiến thị trường ngày càng khan hiếm sản phẩm officetel trong khi nhu cầu vẫn rất cao.

Vị chuyên gia nói: "Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, khách hàng khi ký hợp đồng mua không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng của officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này".

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, officetel nhận được sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp nhỏ cũng như các bạn trẻ khởi nghiệp tại Sài Gòn, song sự chưa rõ ràng về khung pháp lý cũng như cơ chế quản lý đã tạo nên rào cản khiến những người này còn e ngại. Trước đó, Hiệp hội từng kiến nghị một số vấn đề liên quan đến officetel như hệ số sử dụng đất, hay cơ chế quản lý vận hành nhưng hiện vẫn chưa được xem xét.