Rộng cửa cho người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản

Người nước ngoài được sở hữu, kinh doanh bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 5 chương, 71 điều, giảm 1 chương và 10 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Mục tiêu của lần sửa đổi này là nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản theo phong trào, lệch pha cung - cầu hàng hóa, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.

Một trong những nội dung mới mà dư luận đặc biệt quan tâm chính là việc dự thảo lần này cho phép người nước ngoài tại Việt Nam được sở hữu, cũng như kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu nhà ở là các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích để ở, không được cho thuê, góp vốn, không được kinh doanh như các cá nhân trong nước. Không những thế, ngay cả việc cho thuê hoặc kinh doanh nhà ở đã mua đối với những trường hợp các đối tượng này phải di chuyển do làm việc tại nhiều nơi khác nhau, tạm thời không có nhu cầu sử dụng cũng không được quy định hiện hành cho phép.

Nhằm tạo động lực mới cho thị trường bất động sản hồi phục, Dự thảo Luật cho phép các tổ chức nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam theo quy định.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được mua, nhận tặng/cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Đặc biệt, Dự thảo Luật cho phép các quỹ đầu tư nước ngoài; các ngân hàng nước ngoài, các chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ trừ các tổ chức ngoại giao, các tổ chức phi chính phủ đang hoạt động tại Việt Nam.

Đối với cá nhân, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép tất cả các đối tượng cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại đây. Tuy nhiên, các cá nhân này phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo dự án tại Việt Nam thì được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo quy định của luật này.

Trong trường hợp xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư với thời hạn sở hữu theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

Dự thảo Luật cũng quy định, người nước ngoài được sở hữu không hạn chế về số lượng nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản du lịch trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm được gia hạn.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị bổ sung thêm một số quyền của chủ sở hữu như cho phép cá nhân nước ngoài được tự mình hoặc hợp tác với chủ đầu tư (bên bán nhà ở) cho thuê, khai thác, sử dụng nhà ở đã mua (cho thuê để ở hoặc sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm).

Bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn

Một điểm mới đáng chú ý và ảnh hưởng đến nhiều đối tượng tham gia thị trường bất động sản là Dự thảo Luật đã bãi bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Lý do được đưa ra là nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản; qua đó, giảm thủ tục bắt buộc phải có chứng nhận đã giao dịch bất động sản qua sàn, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí và gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Dư luận cũng đặc biệt quan tâm khi Dự thảo luật quy định, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định không được thấp hơn 50 tỷ đồng.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Điểm mới nữa là Dự thảo Luật đã mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.

Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; đồng thời, người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản, tránh được tình trạng người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng của mình, gây tốn kém, lãng phí.

Dự thảo Luật cũng quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản để bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Theo đó, cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ các điều kiện như có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ đại học trở lên và đã qua sát hạch về trình độ môi giới bất động sản. Việc sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản sẽ do Bộ Xây dựng tổ chức, chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 3 năm.