Sửa đổi bộ 3 sắc luật chuyên ngành bất động sản

Mở rộng điều kiện đối tượng nước ngoài mua nhà

Tại kỳ họp Quốc hội lần này, Chính phủ đã trình Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó cụ thể hóa chủ trương nới rộng điều kiện mua nhà ở Việt Nam với người nước ngoài.

Theo đó, Luật sửa đổi sẽ mở rộng đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; của tổ chức, cá nhân nước ngoài, để thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước.

Các quy định này theo hướng, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép về Việt Nam thì được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước, không phân biệt loại nhà và số lượng nhà ở được sở hữu.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực ngoại giao, tổ chức phi chính phủ, khi được phép vào Việt Nam làm việc thì được mua và sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ), kể cả nhà ở trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng.

Thời hạn sở hữu nhà đối với tổ chức tối đa không quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư; với cá nhân, thời hạn sở hữu là 50 năm, nhưng có thể được gia hạn nếu có nhu cầu, đồng thời có quyền cho thuê nhà ở.

Theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cơ quan này tán thành chủ trương mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật đề nghị cần làm rõ vấn đề, trong khi nhu cầu về nhà ở còn rất lớn cũng như điều kiện để tạo lập nhà ở của người dân trong nước còn rất khó khăn, việc mở rộng các đối tượng được sở hữu nhà ở, nhất là đối với người nước ngoài như trong Dự thảo luật sẽ có tác động như thế nào đến quyền có nơi ở của người dân, đến an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong nước.

Về cơ bản, Dự thảo luật sửa đổi quy định cụ thể các nội dung về lựa chọn chủ đầu tư, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, việc quản lý, sử dụng và vận hành nhà ở xã hội, việc tổ chức quản lý nhà chung cư, các giao dịch và công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở…

Ngoài ra, Dự thảo đã bổ sung các vấn đề mới phát sinh để điều chỉnh tổng thể, toàn diện các quan hệ liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở, như quy định về đối tượng, điều kiện được hỗ trợ, cải thiện nhà ở và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, phát triển và quản lý nhà ở phục vụ tái định cư, quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, quản lý nhà nước về nhà ở…

Luật Xây dựng: Đề nghị bỏ giấy phép con

Bàn về sắc luật này, đại biểu Đỗ Mạnh Hùng (Thái Nguyên) cho rằng, không thể chỉ coi hoạt động xây dựng như là một hoạt động chuyên môn kỹ thuật đơn thuần, mà nó còn có những nội hàm khác rất quan trọng, đó là quá trình quản lý, sử dụng vốn và đầu tư xây dựng công trình để đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Có như vậy mới xây dựng được Dự thảo luật đi vào thực tiễn, phát huy hiệu quả.

Ý kiến đóng góp của các đại biểu tập trung vào quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy mô, tổng mức đầu tư của công trình, trách nhiệm của cơ quan quản lý, hoạt động đầu tư xây dựng…

Đại biểu Trần Minh Diệu (Quảng Bình) cho rằng, vật liệu xây dựng là vấn đề quan trọng trong xây dựng. Quy định trong Dự thảo còn chung chung, rời rạc, không có tính hệ thống. Do đó, nên xây dựng thành chương riêng đối với lĩnh vực này.

Về năng lực của chủ đầu tư, đây là một căn nguyên lớn dẫn đến thất thoát, lãng phí trong xây dựng, nhưng lại chưa có quy định hạn chế hữu hiệu, mới chỉ có quy định về quyền và nghĩa vụ mà không có quy định về điều kiện, năng lực của chủ đầu tư.

Trong khi đó, đại biểu Trần Khắc Tâm (Sóc Trăng) đề xuất, phải quy trách nhiệm mua bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở, cần mua bảo hiểm bắt buộc đối với người lao động của nhà thầu thi công xây dựng công trình và bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba. Nguyên nhân do đây là lĩnh vực lao động có tính nguy hiểm và rủi ro cao.

Về cấp phép xây dựng, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Đình) cho rằng, việc quy định cơ quan cấp phép có quyền không xem xét là không rõ ràng, dễ bị lợi dụng. Vì như vậy, cơ quan cấp phép có thể xem xét hoặc có thể không. Theo đại biểu Cảnh, nếu chủ đầu tư sau 2 lần bổ sung mà hồ sơ vẫn không đáp ứng được thì có thể quy định trả lại hồ sơ và chỉ nhận lại hồ sơ khi hồ sơ đã được chủ đầu tư bổ sung đầy đủ.

Cũng liên quan đến vấn đề này, đại biểu Trịnh Ngọc Phương (Tây Ninh) đề nghị bỏ Giấy phép quy hoạch xây dựng, vì đây sẽ là một giấy phép con, gây thêm thủ tục hành chính rườm rà. Thực tế hiện nay, khi triển khai quy hoạch chi tiết của các nhà đầu tư diễn ra bình thường và trôi chảy. Nếu quy định như vậy sẽ phát sinh nhiều hệ lụy.

Bất động sản hình thành trong tương lai: Cần quản chặt

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá, thực tế hiện nay thị trường bất động sản còn nhiều bất cập như phát triển thiếu lành mạnh, tình trạng đầu cơ, lũng đoạn làm biến động giá, mua bán qua sàn còn nhiều bất cập, tính công khai, minh bạch...

Do đó, sửa đổi sắc luật này là cần thiết, nhưng Dự thảo Luật sửa đổi vẫn còn một số vấn đề. Theo đó, các ý kiến đại biểu cho rằng, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua” là không phù hợp với Luật Đất đai.

Luật Đất đai quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, các đại biểu đề nghị phải làm rõ tiêu chí xác định mức độ kinh doanh bất động sản trên quy mô nhỏ, để từ đó làm rõ những trường hợp nào phải thành lập DN, trường hợp nào không phải thành lập DN.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ nhưng hệ số quay vòng nhanh, kinh doanh chuyên nghiệp tác động nhiều đến thị trường thì cũng cần điều chỉnh trong Luật.

Riêng với bất động sản hình thành trong tương lai, Luật hiện hành cho phép mua, bán. Dự thảo Luật sửa đổi mở rộng hơn, cho phép thuê. Điều này được nhiều thành viên của Ủy ban Kinh tế tán thành, vì tạo điều kiện cho người mua tham gia vào quá tình hoàn thiện thiết kế, tránh sửa chữa nhiều, gây lãng phí. Tuy nhiên, đây là hoạt động rất dễ nảy sinh tranh chấp. Do vậy, cần có các quy định chặt chẽ, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản.   

 Theo Đầu tư Bất động sản