Thị trường bất động sản cho người nước ngoài: Quan trọng vẫn là quản lý

Có nên hạn chế thời gian cư trú?

Tình trạng đóng băng của thị trường BĐS trong thời gian dài là một trong những nguyên nhân khiến người nước ngoài được nhắc đến nhiều với hi vọng những chính sách thông thoáng trong điều kiện mua nhà sẽ giúp cho BĐS dần “tan băng”. Nội dung thảo luận lần này liên quan đến quy định về thời gian cư trú cũng như giá trị căn nhà.

Theo đó, chỉ nên cho phép các cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên mới được quyền sở hữu nhà ở. Trong khi, một số đại biểu cho rằng nên cho phép các cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam nếu có nhu cầu đều có quyền mua và sở hữu nhà ở.

Về vấn đề này, nếu chúng ta xét trên phương diện bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia thì việc xem xét đối tượng được phép mua nhà là điều cần thiết bởi nhiều khi có những đối tượng có thể lợi dụng chính sách thông thoáng của Chính phủ để gây ra lũng đoạn thị trường BĐS, khiến người dân đang gặp khó khăn về nhà ở lại càng khó khăn hơn. Đồng thời, tránh để người nước ngoài mua và sở hữu quá 1/3 các khu đô thị mới.

Xét trên góc độ thị trường, việc mở rộng đối tượng, mà ở đây là thời gian cư trú, cũng như điều kiện mua nhà cho người nước ngoài là điều cần thiết và nên sớm có sự điều chỉnh. Bởi đến thời điểm này, thị trường BĐS trong nước vẫn chưa có nhiều chuyển biến dù cho Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách và các gói hỗ trợ. Việc người nước ngoài cùng tham gia sở hữu nhà sẽ giúp cho thị trường BĐS khơi thông dần dần. Đồng thời, “kích thích” trở lại nhu cầu của người dân trong nước.

Phải mua nhà tiền tỷ?

Cũng theo dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã được chuẩn bị cùng hồ sơ dự án luật lần này, người nước ngoài chỉ được phép mua nhà tiền tỷ tại Việt Nam. Theo đó, họ chỉ được mua cũng như sở hữu loại nhà có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên, áp dụng cho khu vực miền núi, nông thôn. Đối với khu vực đô thị loại 2 và loại 3, giá trị căn nhà được phép mua và sở hữu phải từ 2 tỷ đồng/căn trở lên. Tương tự, điều kiện để mua tại đô thị loại 1 sẽ từ 2,5 tỷ đồng/căn trở lên. Riêng khu đô thị loại đặc biệt thì giá trị căn hộ phải trên 3 tỷ đồng/căn.

Đây cũng là một trong những nội dung được thảo luận lần này. Việc này cho thấy vẫn còn nhiều rào cản từ những quy định khó hiểu(?). Đâu phải bất cứ người nước ngoài muốn mua nhà ở nước ta đều là người giàu. Giả sử đối tượng nước ngoài là sinh viên thì sao, họ chỉ cần mua căn nhà phù hợp và đáp ứng đầy đủ nhu cầu ở hiện tại là được. Tại sao lại phải “bắt” họ mua nhà “đắt tiền” ?

Thực tế, những chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà đã có từ trước nhưng chưa mang lại nhiều hiệu quả chỉ vì rào cản từ những quy định “hạn chế”. Trước đó, Quốc hội đã có nghị quyết số 19/2008/QH12 thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thế nhưng, trải qua 5 năm thực hiện, số lượng người nước ngoài mua nhà vẫn còn khá thấp. Tính đến hết quý 2-2013, chỉ có 126 người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại nước ta, tập trung chủ yếu ở các tỉnh phía Nam.

Vấn đề quản lý

Trong những năm qua, chúng ta đã đưa ra nhiều chính sách nhưng chưa đạt được hiệu quả như mong muốn vì đa phần những quy định trong đó đều mang tính “hạn chế” và “bó hẹp” đối tượng về thời gian, về điều kiện,.... Trong khi đó, các giải pháp quản lý và kiểm soát nhóm đối tượng này ra sao lại không được đề cập nhiều.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Hải Đăng, chúng ta đang khuyến khích đầu tư, đang muốn khơi thông thị trường BĐS. Vậy tại sao lại cứ phải đưa ra những điều kiện như thời gian cư trú, thời gian sở hữu,... làm gì. Đáng lẽ, thay vào đó thì chúng ta nên tập trung khai thác ở vấn đề đánh thuế, ở đây không chỉ tiền thuế khi mua nhà mà nên tính toán đến việc đánh thuế những căn nhà “hoang”, không ai ở. Mức thuế suất các căn nhà bỏ không nên tăng lũy tiến theo từng năm hoặc theo số lượng căn nhà. Điều này sẽ loại bỏ được người nước ngoài mua nhà với mục đích đầu cơ. Trong khi đó, ngân sách Nhà nước lại có thêm nguồn thu.

Thực tế, thị trường BĐS tại nước ta “khó” khơi thông trong một thời gian dài chủ yếu là do giá bán nhà bị đẩy lên quá cao. Điều đó đồng nghĩa với công tác quản lý và kiểm soát tình trạng đầu cơ còn “yếu”. Hay nói cách khác là chưa có biện pháp cụ thể về vấn đề này. Đây là một trong những hạn chế, khiến nhà ở bị “làm giá”, nhiều người dân không thể mua và sở hữu được. Đến khi kinh tế khó khăn, hàng loạt nhà đầu tư “ngất”, người mua nhà thì mất niềm tin vào dự án cũng như các chủ đầu tư.

Những chính sách về việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại nước ta vẫn còn nhiều rào cản, chưa thực sự khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Với dự thảo luật (sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng nên thông thoáng hơn về điều kiện mua và sở hữu nhà ở nhưng vẫn đảm bảo chủ quyền và an ninh trật tự xã hội, tránh “xuất hiện” các khu phố ngoại kiều ở những TP lớn. Đồng thời, có những quy định rõ ràng và cụ thể đối với những căn nhà “bỏ hoang”.

Làm được vậy thì Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 nếu được thông qua mới thực sự phát huy được tác dụng, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Mặt khác, nó sẽ giúp cho Chính phủ cũng như Bộ Xây dựng quản lý, kiểm soát và hạn chế nạn đầu cơ.

Ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, nhận định,việc hạn chế người nước ngoài mua và sở hữu nhà là điều không nên bởi nó sẽ hạn chế đầu tư cũng như không khuyến khích người nước ngoài sống và làm việc lâu dài. Hay nói cách khác, chúng ta không thu hút được nhiều “chất xám” cũng như không “lấy được” giá trị thặng dư mà người lao động nước ngoài làm ra.

Theo tôi, các nhà quản lý nên tập trung nhiều vào chính sách thuế xem làm thế nào để quản lý và hạn chế việc đầu cơ, rửa tiền chứ không nên tạo ra rào cản này rào cản kia để giảm bớt đối tượng mua và sở hữu nhà