Để thay thế Quyết định 33/2014, vào ngày 5/5/2017, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN&MT) Tp.HCM đã trình TP dự thảo quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Dự thảo lần này có nhiều nội dung mới ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân.
Từng bị “tuýt còi” vẫn tiếp tục đề xuất
Theo đề xuất của Sở TN&MT Tp.HCM, trường hợp tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000m2 phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Sở Tư pháp TP đề nghị Sở TN&MT giải trình cơ sở pháp lý của quy định này khi tiến hành thẩm định dự thảo.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT cho biết, pháp luật không quy định nội dung trên. Vị này lý giải: “Thực tế qua khảo sát tình hình tách thửa tại các huyện, quận cho thấy tình trạng tách thửa đất có diện tích lớn rất phổ biến. Nhiều đối tượng lợi dụng chính sách để nhận chuyển nhượng và thực hiện tách thửa đất kinh doanh, gây khó khăn cho quản lý đất đai, hình thành các khu dân cư tập trung, tăng dân số, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội”. Phần lớn huyện, quận đồng tình việc hạn chế tách thửa đất lớn nhằm mục đích kinh doanh. Vì vậy, Sở TN&MT bảo lưu quan điểm này.
Được biết, quy định thửa đất trên 2.000m2 phải lập dự án từng có tại Quyết định 19/2009 do Tp.HCM ban hành về diện tích tối thiểu khi tách thửa và tại Quyết định 54 (bổ sung, sửa đổi Quyết định 19). Thế nhưng, vào tháng 1/2014, Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) đã “tuýt còi” quy định này.
Theo Cục Kiểm tra văn bản, luật không quy định các thủ tục này và cũng không giao TP ban hành các điều kiện trên. Người dân sẽ gặp nhiều khó khăn khi tách thửa đất trên 2.000m2 phải lập dự án. Thế nên, Cục yêu cầu TP bãi bỏ nội dung trên. Tp.HCM đã phải bỏ quy định này khi ban hành Quyết định 33/2014 thay thế Quyết định 19 và 54. Đến nay, Sở TN&MT đề nghị trở lại quy định này. Song, nhiều ý kiến cho rằng, quy định sẽ tiếp tục bị "tuýt còi" như lần trước.
Một khu dân cư tại quận 12, Tp.HCM được hình thành từ Quyết định 33/2014 về tách thửa.
(Ảnh: CT)Không phải đất nào cũng được tách thửa
Về loại đất ở được tách thửa, theo dự thảo của Sở TN&MT Tp.HCM: “Quận/huyện căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới, hoặc dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới”.
Theo đó, không phải mọi loại đất ở đều được tách thửa mà phải gắn với đuôi “hiện hữu”. Vì thế, trường hợp cũng là đất ở nhưng thuộc quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới”, “đất ở cao tầng”, “đất ở hỗn hợp”,… sẽ không được tách thửa.
Từ trước đến nay, quy định này có nhiều vướng mắc, nhiều cách hiểu là “thửa đất có nhà ở hiện hữu” được tách thửa với diện tích nhỏ hơn đáng kể so với đất trống (chẳng hạn tại quận 12, Bình Tân… muốn tách thửa đất trống thì tối thiểu phải 80m2 nhưng đất có nhà thì chỉ 50m2 - PV) cũng được giải thích tại dự thảo. Sở TN&MT cho biết, điều kiện phải là “nhà ở được hình thành trước ngày Quyết định 33/2014 của UBND TP có hiệu lực thi hành, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở”.
Đồng thời, Sở Tư pháp cũng đề nghị bỏ, không đưa vào dự thảo đối với hướng dẫn “thửa đất có nhà ở hiện hữu”.
Vậy nhưng, Sở TN&MT bảo lưu ý kiến và cho rằng quy định này giúp hạn chế được nhiều tồn tại trong thời gian qua. Minh chứng là, nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng đất trống, xây dựng nhà tạm và xin tách thửa theo trường hợp thửa đất có nhà ở (được tách thửa với diện tích đất nhỏ hơn rất nhiều so với đất trống - PV).
|
Quy định chỉ cho khu dân cư hiện hữu tách thửa sẽ gây vướng mắc
Đối với quy định chỉ loại đất ở thuộc “khu dân cư hiện hữu” mới được tách thửa, đất ở thuộc “khu dân cư xây dựng mới" hay “đất ở hỗn hợp”… không được giải quyết, Phó Chủ tịch UBND quận 7, ông Đào Gia Vượng cho rằng còn nhiều vướng mắc.
Những trường hợp này cũng là đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất ở, nộp tiền sử dụng đất nên người sử dụng đất cũng phải được giải quyết các quyền lợi như đất ở hiện hữu, ông Đào bày tỏ. Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, ông Nguyễn Thanh Toàn cũng nhiều lần thể hiện quan điểm này.
Kết quả khảo sát của Pháp Luật Tp.HCM cho thấy, các quận 7, 12, Thủ Đức hiện vẫn giải quyết cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư mới...).
Trong khi đó, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa cho trường hợp đất ở thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu như đề xuất tại dự thảo thay thế Quyết định 33/2014.
Đối với nội dung “thửa đất có nhà hiện hữu”, theo giải thích của Sở: “nhà ở phải được xây dựng trước khi Quyết định 33/2014 có hiệu lực, đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận” còn nhiều ý kiến khác nhau.
Theo Trưởng phòng TN&MT một quận, ông đồng tình với việc siết lại quy định về tách thửa đất ở có nhà. Các chủ đầu tư lợi dụng quy định này để tách thửa đất ở diện tích nhỏ, mua bán thuận lợi.
Vị này cho hay: “Thay vì tách thửa đất trống thì diện tích đất lớn, họ xin phép xây dựng xây nhà tạm bợ, sẵn sàng đập bỏ sau này rồi xin tách thửa cho trường hợp đất ở có nhà với diện tích đất nhỏ hơn nhiều so với đất trống”.
Phó Chủ tịch UBND quận 7 cho rằng, khó tìm được cơ sở pháp lý của quy định này. Không phân chia đây là trường hợp đất ở có nhà hay đất trống như lâu nay để không rối rắm trong cách hiểu. Thay vào đó chỉ quy định một con số diện tích tối thiểu được tách thửa, ông Vượng đề nghị.
|