Hỏi: Tôi có thuê một căn phòng mặt tiền để sinh hoạt và kinh doanh. Tuy nhiên, chủ nhà đã lấy lại phòng, khóa cửa vì tôi chậm trả tiền 10 ngày.
Mặc dù tôi trình báo lên ủy ban và công an phường nhưng vụ việc chưa được giải quyết thỏa đáng. Theo ủy ban phường, tôi phải trả số tiền quá hạn 10 ngày mới lấy lại được tài sản. Còn nếu tôi tố cáo sẽ bị gán tội xâm phạm gia cư bất hợp pháp bởi chủ trọ không đăng ký tạm trú tạm vắng cho tôi và hai bên chỉ có hợp đồng miệng thuê nhà.
Tính đến thời điểm hiện tại, tôi thuê căn nhà này đã được 4 năm. Liệu tôi có thể kiện chủ nhà ra tòa được không? Rất mong được luật sư giải đáp giúp.
Xin cảm ơn!
Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet)Trả lời:
Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn. Đồng thời, bên thuê phải trả tiền thuê cho bên cho thuê.
Hợp đồng thuê nhà để ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở, Bộ Luật Dân sự 2015 và và quy định khác có liên quan. Cụ thể như sau:
Về hình thức hợp đồng: Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, hợp đồng không bắt buộc phải chứng thực, công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà (để ở hoặc để sử dụng vào mục đích khác như làm kho hàng, kinh doanh…) phải được lập thành văn bản.Hợp đồng thuê nhà có thể bị xác định vô hiệu nếu không thỏa mãn điều kiện này. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thế nhưng, điều đó không có nghĩa là bên cho thuê có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào. Bên cho thuê cần phải báo trước để bên thuê tìm địa điểm thuê mới. Mặt khác, các bên phải tuân thủ thời hạn báo trước việc trả nhà nếu điều này được quy định trong hợp đồng.
Còn nếu hợp đồng không có quy định thì các bên phải thông báo cho nhau một khoảng thời gian hợp lý (theo Điều 474 Bộ luật Dân sự). Pháp luật hiện hành không quy định về khoảng thời gian thế nào là hợp lý. Song, tòa án sẽ căn cứ các đặc điểm của tài sản như quy mô, đặc điểm tài sản, thời hạn thuê, mục đích thuê,… để đánh giá và quyết định khoảng thời gian phải báo trước bao lâu là hợp lý, từ đó xác định lỗi vi phạm của mỗi bên (nếu có).
Căn cứ theo các quy định nêu trên, việc chủ phòng trọ lấy lại nhà mà không báo trước cho bạn là vi phạm pháp luật.
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, một trong các bên đều có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền. Việc UBND phường yêu cầu bạn phải trả số tiền quá hạn 10 ngày cho chủ nhà chỉ mang tính hòa giải giữa các bên chứ không có giá trị bắt buộc thi hành. Bởi lẽ, UBND không phải là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân.
Trong khi đó, việc chủ nhà không đăng ký tạm trú cho bạn tại địa điểm thuê là một quan hệ pháp luật khác (pháp luật về cư trú), không liên quan đến việc bạn bị tước đoạt quyền của người thuê nhà.
Nếu bạn đồng ý chịu trả 10 ngày quá hạn thì việc chủ nhà có bồi thường cho bạn hay không tùy thuộc vào sự thỏa thuận của đôi bên.
Về tính hiệu quả của việc khởi kiện ra tòa: Theo bạn trình bày, hợp đồng thuê nhà của bạn chỉ là hợp đồng miệng nên việc khởi kiện sẽ gặp một số khó khăn về cung cấp chứng cứ. Mặt khác, so với các trường hợp thông thường, quá trình tố tụng này có thể sẽ bị kéo dài hơn. Trường hợp bạn muốn bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bạn thì bạn phải chứng minh được lỗi của họ.
Tốt nhất, bạn nên đàm phán, thương lượng với bên cho thuê để giải quyết nhanh gọn vụ việc nhằm đảo bảo quyền lợi của mình. Nếu việc thương lượng không thành, bạn nên cân nhắc đến việc khởi kiện vụ việc ra tòa.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
(Công ty luật Bảo An, Hà Nội)