Nhà tôi có mua một mảnh đất của gia đình ông A giá 300 triệu đồng, đã trả 50% số tiền. Đất chưa tách thửa và việc mua bán chỉ thực hiện bằng giấy viết tay, không có công chứng của UBND xã.
Nhưng giờ ông A lại nói không bán nữa. Xin luật sư cho tôi hỏi tôi phải làm thế nào? Cảm ơn luật sư.
(lylynguyenyte@...)
Trả lời:
Vì bạn không nói rõ là bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng đặt cọc nên 2 trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Bạn mới ký hợp đồng đặt cọc.
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định về việc đặt cọc như sau:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn sẽ được nhận lại số tiền cọc đã nộp và khoản tiền phạt nếu được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
|
|
| Phải làm sao khi đã đặt cọc nhưng bên bán không muốn bán nhà nữa? |
Trường hợp 2 : Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay.
Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau: "Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác".
Đối chiếu với quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Trong khi đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 lại quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng được chứng thực hoặc công chứng. Gia đình bạn chỉ có giấy viết tay khi mua đất là sai quy định, giao dịch này không có hiệu lực, bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Căn cứ theo những quy định trên, trường hợp của bạn giải quyết bằng cách các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu phía người bán từ chối trả lại thì bạn có thể đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó để khởi kiện.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Công ty luật TNHH Đức An