Làm sao để tránh rủi ro khi mua bất động sản thế chấp?

Nhưng điều khiến tôi băn khoăn nhất là người bạn này đang thế chấp sổ đỏ mảnh đất ở ngân hàng để vay khoản tiền lớn phục vụ công việc làm ăn. Tôi muốn hỏi, thủ tục thực hiện mua bán đất nằm trong chấp được thực hiện như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người mua?

Mạnh Chung

Luật sư trả lời:

Tại khoản 5 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về quyền lợi của bên thế chấp như sau: Được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định trên, nếu được ngân hàng đồng ý, các bạn hoàn toàn có quyền thực hiện việc mua bán đối với mảnh đất trên. Đây là việc xuất phát từ sự thỏa thuận giữa các bên và đúng luật định.

Làm sao để tránh rủi ro khi mua bất động sản đang thế chấp?

Giữa ba bên (Bên chuyển nhượng - bên nhận chuyển nhượng - ngân hàng nhận thế chấp) có thể lập thỏa thuận ba bên về việc thanh toán khoản tiền chuyển nhượng giữa hai bên mua - bán và việc thanh toán tiền nợ vay của bên chuyển nhượng cho nhà băng. Lập thỏa thuận thành văn bản, có công chứng theo đúng luật định.

Để xóa thủ tục thế chấp mảnh đất và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng từ phía ngân hàng, bạn cần nộp khoản tiền tương ứng với số tiền (bao gồm cả gốc lẫn lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ mà bên bán đã vay thế chấp. Còn việc thanh toán khoản tiền còn lại sẽ do 2 bên tự thỏa thuận sau khi trừ khoản tiền đã nộp cho nhà băng.

Hai bên mua bán cần phải ký đến Phòng công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đến Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (Tài nguyên & Môi trường) để làm thủ tục sang tên sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tiếp đó là đến Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản để nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất.

Khi hoàn tất hồ sơ một cách đầy đủ và đúng theo quy định, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới do bạn đứng tên (hoặc ghi tên bạn vào trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục thay đổi người sử dụng đất).

Người mua muốn tránh được những rủi ro có thể gặp phải khi nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng thì cần tìm hiểu kỹ bất động sản đang hướng tới, phải lập thỏa thuận ba bên bằng văn bản và chỉ khi có sự đồng ý của Ngân hàng thì mới được chuyển nhượng. Khoản tiền nhận chuyển nhượng cần phải bằng hoặc lớn hơn so với khoản nợ (tính cả gốc lẫn lãi) tại Ngân hàng; việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cần được thực hiện tại Phòng công chứng, đồng thời lưu ý cần giữ lại tất cả các giấy tờ liên quan đến giao dịch.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội