Phải làm gì khi tách thửa đất mua chung bằng giấy tay?

Chúng tôi vẫn thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế nhà đất hàng năm theo tên của bố tôi và ông cũng là người đứng tên trên mọi giấy tờ điện nước, số nhà tạm. Khi bố mẹ tôi ly hôn, mẹ tôi là người được quyền sở hữu ngôi nhà này.

Đến khi chúng tôi tiến hành làm giấy tờ nhà mới phát hiện thửa đất của mình bị chung thửa và chính quyền địa phương cho rằng, ngôi nhà trên thửa đất thuộc quyền sở hữu của chủ thửa đất chứ không phải là của gia đình tôi.

Vậy, giờ tôi phải làm gì để chứng minh căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi? Trình tự làm giấy tờ nhà thực hiện thế nào? Rất mong nhận được sự tư vấn từ phía luật sư. Chân thành cảm ơn!

Cần làm gì khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được mua chung bằng giấy tay?

tamtran@...

Luật sư tư vấn:

Tại mỗi địa phương sẽ có những quy định riêng về việc tách thửa. Song, điều này lại không có trong những thông tin mà bạn cung cấp ở trên.

NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 sửa đổi bổ sung NĐ  01/2017/NĐ-CP đã quy định rõ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp Luật Đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

3. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và không vi phạm pháp Luật Đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó."

Từ nội dung quy định trên có thể thấy, quyền sử dụng đất sẽ được công nhận trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; hiện được UBND cấp xã nơi có bất động sản xác minh không vướng vào tranh chấp sử dụng đất; phù hợp quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước thời điểm quy hoạch phê duyệt hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

Khoản 1 và Khoản 2 Điều này đã quy định rõ về hạn mức đất đối với trường hợp có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thửa đất. Cụ thể, sẽ được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thửa đất đó. Về vấn đề này, bạn nên đến Phòng tài nguyên & môi trường nơi có bất động sản để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Luật sư Phạm Thị  Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An