Hỏi: Tôi có mua một miếng đất đồng sở hữu với 4 người vào năm 2013, diện tích 4,2x12,3m/người, sổ hồng riêng và ghi đồng sở hữu ông A,B,C,D bên trong bìa.
Một năm sau, khu đất nằm trong quy hoạch Nhà ở xã hội, song, vẫn được cấp giấy phép xây dựng tạm. Cũng trong năm đó, đã có 2 căn nhà được xây lên, hiện đã có 4/5 người xây nhà, cùng chung số nhà do quận 9 cấp, có điện nước riêng và được làm hộ khẩu tại địa chỉ đó.
Giờ chúng tôi muốn xin hoàn công và tách sổ, liệu có được không? Nếu được, hồ sơ thủ tục cần chuẩn bị những gì? Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Chân thành cảm ơn!
lequanghuyxn@...
|
|
| Cấp phép xây dựng cho phần đất nằm trong quy hoạch? |
Luật sư tư vấn:
Từ những thông tin mà bạn cung cấp như trên, do khu đất của bạn nằm trong vùng có quy hoạch nên theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."
Theo quy định nêu trên, khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố, người sử dụng đất trong khu vực phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất đúng theo như kế hoạch sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, song, không được phép xây mới các công trình, nhà ở, không được trồng cây lâu năm; trường hợp người sử dụng đất muốn cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở hiện hữu thì phải có sự đồng ý từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã được quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng. Cụ thể:
"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."
Như vậy, đối với phần đất xây dựng nằm trong quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Ngoài ra, công trình xây dựng phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể đối với từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt cũng sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn; khi thời hạn tồn tại đã hết theo nội dung giấy phép được cấp, chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không, sẽ bị cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành cưỡng chế và phải chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ này.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An