Trao đổi trực tuyến: Thuế và giá đất 2011 có gì mới?

Bảng giá đất năm 2011 trên địa bàn TP.HCM được áp dụng từ ngày 1-1-2011

Khi áp dụng bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, thuế trước bạ có tăng so với năm trước? Cách tính giá đất đối với hẻm một “xuyệt”, “hai xuyệt” như thế nào? Trường hợp không có khả năng đóng tiền sử dụng đất và muốn ghi nợ phải làm thủ tục ra sao?...

Tất cả thắc mắc liên quan đến những nội dung trên sẽ được lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM và Cục Thuế TP giải đáp.

NỘI DUNG CUỘC TRAO ĐỔI

* Theo dõi bảng giá đất năm 2011 tôi thấy có bất hợp lý, xin lãnh đạo Sở Tài nguyên - môi trường TP giải đáp giúp: Tuyến đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương đoạn thuộc quận Bình Tân có giá 2 triệu đồng/m². Trong khi đó có đoạn thuộc huyện Bình Chánh giá 2,2-2,5 triệu đồng/m². Vì sao đất ở Bình Tân lại thấp hơn Bình Chánh, có nhầm không ? (trantuananh_25@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM trả lời:

Bình Tân:

STT	TÊN ĐƯỜNG	ĐOẠN ĐƯỜNG		GIÁ
STT	TÊN ĐƯỜNG	TỪ	ĐẾN	(ĐVT: 1.000 đ/m²)
258	CAO TỐC HỒ CHÍ MINH-TRUNG LƯƠNG	QUỐC LỘ 1A	RANH BÌNH CHÁNH	2

Bình Chánh:

STT	TÊN ĐƯỜNG	ĐOẠN ĐƯỜNG	GIÁ
			(ĐVT: 1.000 đ/m²)
		TỪ	ĐẾN
212	CAO TỐC HỒ CHÍ MINH-TRUNG LƯƠNG	RANH LONG AN	SÔNG CHỢ ĐỆM	2.5
			(NÚT GIAO THÔNG CHỢ ĐỆM)
		SÔNG CHỢ ĐỆM	NGUYỄN VĂN LINH	2.2
		(NÚT GIAO THÔNG CHỢ ĐỆM)	(NÚT GIAO THÔNG BÌNH THUẬN)
		SÔNG CHỢ ĐỆM	RANH XÃ TÂN KIÊN	1.5
		(NÚT GIAO THÔNG CHỢ ĐỆM)
		RANH XÃ TÂN NHỰT	TRẦN ĐẠI NGHĨA	1.5

Bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở đề xuất của Ban Chỉ đạo giá đất quận, huyện nghiên cứu đề xuất, sau đó thông qua Ban Chỉ đạo giá đất thành phố trình Thường trực UBND thành phố.

Được biết, tuyến đường Cao tốc TP.HCM - Trung Lương đi qua quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.Đối với đoạn đường thuộc địa phận quận Bình Tân, quận đề nghị đơn giá đất là 2 triệu đồng/m2, đến đoạn giáp ranh giữa Bình Tân và Bình Chánh (Ranh xã Tân Nhựt - Trần Đại Nghĩa), đơn giá đất huyện Bình Chánh đề nghị là 1,5 triệu đồng/m2.

Riêng 2 đoạn tại huyện Bình Chánh (Ranh Long An - Sông Chợ đệm (Nút giao thông Chợ Đệm) và Sông Chợ Đệm (Nút giao thông Chợ Đệm) - Nguyễn Văn Linh (Nút giao thông Bình Thuận)) tọa lạc tại thị trấn của huyện Bình Chánh, có điều kiện kinh doanh thuận lợi, mật độ dân cư đông đúc và cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh nên đơn giá đất cao hơn các tuyến còn lại.

Ông Nguyễn Văn Hồng (trái) - Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM, giải đáp thắc mắc của bạn đọc tại tòa soạn Tuổi Trẻ sáng 5-1 - Ảnh: Thanh Đạm

* Tôi mua 1 mảnh đất ở quận 7, TP.HCM (đã có sổ hồng) tháng 5-2010 nhưng chưa sang tên được vì chủ đất đang nợ tiền sử dụng đất (đã được Chi cục thuế tính 118 triệu đồng). Khi chủ đất xin nộp thuế thì Chi cục thuế quận 7 thông báo do đất vượt hạn mức (chủ đất đã có nhà hơn 200m²) nên phải chờ hướng dẫn mới để tính lại thuế.

Tôi nghe nói là đất vượt hạn mức tính theo giá thị trường do UBND TP.HCM quy định. Vậy xin hỏi, bảng giá đất mới có dùng để tính cho trường hợp này hay tôi lại phải chờ giá đất khác? Nếu phải chờ thì chờ đến khi nào? Xin cám ơn. (Trần Thanh Hà, 29 tuổi, hapup2001@... )

- Bà Nguyễn Thị Bích Vân, Phó Trưởng Phòng Tổng hợp - Nghiệp vụ - Dự toán Cục thuế thành phố:

Trường hợp mảnh đất chưa sang tên được vì chủ đất đang ghi nợ tiền sử dụng đất với diện tích lớn hơn 200m² (vượt hạn mức). Khi thanh toán nợ người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa nợ tiền sử dụng đất.

Theo công văn số 1173/TTg-KTN ngày 14-7-2010của Thủ tướng chưa có hướng dẫn việc xác định giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức nên đề nghị ông/bà chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Tài chính.

* Cho tôi hỏi, thuế chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất vượt định mức cho phép đối với hộ gia đình năm 2011 đã có hướng dẫn cụ thể chưa? (dang dinh cuong, 35 tuổi, dinhcuongpetro@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Theo công văn số 1173/TTg-KTN ngày 14-7-2010của Thủ tướng chưa có hướng dẫn việc xác định giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức nên đề nghị ông/bà chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Tài chính.

* Cha mẹ tôi muốn cho 5 đứa con đất nhưng không được vì quy định tách thửa theo quyết định 19 của UBND TP.HCM phải chuyển sang đất ở hết, đóng tiền sử dụng đất mới được tách thửa (đúng ra chúng tôi được 5 hạn mức đất ở). Như vậy người dân gặp rất nhiều khó khăn. Xin hỏi UBND TP có hướng giải quyết trường hợp này chưa? (Trung Dũng, 38 tuổi, btdung04@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Trường hợp của bạn, về nguyên tắc muốn làm nhà ở thì vẫn phải được phép của cơ quan có thẩm quyền (UBND quận, huyện) cho phép thay đổi mục đích, và phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất đang sử dụng là đất nông nghiệp.

Trong trường hợp đất đó là đất vườn ao cùng với nhà ở và có giấy tờ hợp lệ trước 1980 và trên giấy ghi rõ diện tích theo khoản 1, diều 50 của luật đất đai thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Bạn xem lại giấy tờ đất của mình và liện hệ với phòng Tài nguyên - môi trường quận, huyện để được hướng dẫn cụ thể hơn.

* Khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị thì Thành phố sẽ áp giá nào đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi tính tiền sử dụng đất? (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 34 tuổi, nguyennhungbl@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Theo điểm c, khoản 1 điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010 thì trường hợp này sẽ phải thu theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi đất được chuyển mục đích trong hạn mức thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá do UBND TP ban hành, hăng năm.

* Khi có bảng giá đất mới thì tính thuế như thế nào đối với các cá nhân kinh doanh nhà trọ, nhà nghỉ?(nguyễn thanh tuấn, 23 tuổi, nguyentuan.tcnh@... )

- Ông Trần Đình Cử - Cục Phó Cục thuế TP.HCM: Đối với cá nhân kinh doanh nhà trọ, nhà nghỉ là hoạt động kinh doanh dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Do đó bảng giá đất mới không liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà trọ, nhà nghỉ.

* Theo tôi được biết công văn 1173 /TTg-KTN ngày 24-7-2010 của Thủ tướng Chính phủ chỉ quy định đóng tiền sử dụng đất theo 100% giá thị trường ngoài hạn mức cho đất lấn chiếm và cấp sai thẩm quyền, còn trường hợp đất ngoài hạn mức mà gia đình tôi mua hợp pháp, được cấp giấy chứng nhận thì áp dụng như thế nào?

Nếu đóng theo giá thị trường thì chẳng khác nào tôi đi mua đất của tôi, trong khi doanh nghiệp còn được trừ tiền đền bù giải tỏa, còn hộ gia đình cá nhân thì vẫn phải đóng 100% giá thị trường? Việc này phải tính như thế nào để dân có thể đóng tiền sử dụng đất? (Trung Dũng, 38 tuổi, btdung04@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Nội dung trên đã được quy định tại điểm c, khoản 1, điều 2, Nghị định 120/2010/NĐ-CP, ngày 30-12-2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198. Tuy nhiên, nội dung này liên quan đến cơ quan thuế nên cơ quan thuế sẽ tra lời cho bạn rõ hơn.

* Tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư để xây nhà thì giá đất để đóng thuế áp dụng là bao nhiêu? Khu đất của tôi hơn 800m². Cảm ơn. (Lê Thị Thu Thủy, 35 tuổi, thuythuy_le76@... )

- Ông Trần Đình Cử: Theo công văn số 1173/TTg-KTN ngày 14-7-2010của Thủ tướng chưa có hướng dẫn việc xác định giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức nên đề nghị ông/bà chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Tài chính.

Ông Trần Đình Cử (giữa) - Phó Cục trưởng Cục thuế TP.HCM, trả lời bạn đọc tại buổi trao đổi trực tuyến - Ảnh: Thanh Đạm

* Đất trồng cây hàng năm khác đứng tên ông A., giờ chuyển nhượng lại cho tôi thì có đứng tên tôi được không? Thủ tục thế nào? (Phạm Văn Luyện, 25 tuổi, phamluyen1@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Việc bạn nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm khác từ ông A là phù hợp với quy định khi ông A có đủ điều kiện theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 (có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn trong thời hạn sử dụng đất).

Trình tự, thủ tục thực hiện theo Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên - môi trường hướng dẫn Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ.

* Đất trồng cây hàng năm khác có thời hạn đến năm 2018 thì hết hạn quyền sử dụng đất. Giờ tôi muốn chuyển thành đất lâu năm có được không, hay phải làm thủ tục gian hạn? (Phạm Văn Luyện, 25 tuổi, phamluyen1@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Theo khoản 2 Điều 36 Luật Đất đai 2003, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp không phải xin phép, nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (theo Điều 31 Luật Đất đai 2003 và Điều 27 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).

Bạn liên hệ UBND cấp huyện (Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên - môi trường) nơi có đất để làm thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.

* Tôi đang xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi muốn xin nợ tiền sử dụng đất, xin cho biết thủ tục và điều kiện như thế nào? (Nguyễn Văn An, 46 tuổi, annv@... )

- Bà Nguyễn Thị Bích Vân: Căn cứ Điều 5 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, trường hợp của ông được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Khi thanh toán nợ người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa nợ tiền sử dụng đất. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đề nghị ông liên hệ trực tiếp Phòng Tài nguyên - môi trường quận/huyện để được hướng dẫn cụ thể.

* Tôi có miếng đất diện tích 48,4m² thuộc hẻm đất ra đường Dương Đức Hiền, Q.Tân Phú, TP.HCM; cấp hẻm còn lại, vị trí 2. Xin hỏi giá đất được tính như thế nào? Xin cám ơn. (Hoàng Công Toàn, 54 tuổi, toanhc07@... )

- Bà Nguyễn Thị Bích Vân:

Căn cứ Quyết định 89/2010/QĐ-UBND ngày 22-12-2010 của UBND TP ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM thì đường Dương Đức Hiền, Q.Tân Phú; cấp hẻm còn lại, vị trí 2 có giá đất ở là (4.800.000 đồng/m² x 0,8 x 0,8 x 0,2).

Chuyên viên Cục Thuế TP.HCM đang giải đáp thắc mắc của bạn đọc tại tòa soạn Tuổi Trẻ sáng 5-1 - Ảnh: Thanh Đạm

* Tôi nghe nói thành phố sắp ban hành văn bản quy định về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (tất nhiên là ở những khu vực đã quy hoạch là nơi dân cư) với những thửa có diện tích lớn hơn 1.000m², thông tin này có đúng không và nếu đúng thì khi nào quy định sẽ được ban hành. Cám ơn. (Nguyễn Hữu Thành, 48 tuổi, thanhhuyen64@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Hiện tại tôi chưa có thông tin về nội dung mà anh đã nêu. Được biết, hiện đang soạn thảo qui định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm cụ thể hóa nghị định 69/cp và nghị định 71/CP (khi được UBND TP ban hành sẽ thay thế Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 của UBND TP về Quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM).

* Bảng giá đất mới có áp dụng cho hồ sơ tiền sử dụng đất đã nộp 2010 tại Chi cục thuế nhưng phải chờ vì vượt hạn mức? Bảng giá mới có áp dụng cho phần vượt hạn mức? Nếu chờ thì khi nào? (Ngô Xuân Lực, 45 tuổi, nx.lucky@... )

* Nhân viên thuế bảo chúng tôi chờ đến khi nào có thông tư mới sẽ giải quyết vì những hộ có diện tích đất vượt hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất dựa theo giá sát thị trường, nhưng hiện tại chưa thể xác định giá thị trường nên không thể tính tiền sử dụng đất. Và cho đến thời gian này (tháng 1-2011), hồ sơ của chúng tôi Cục thuế vẫn chưa giải quyết. Xin hỏi, điều này có đúng không? (Trương Khanh, 28 tuổi, maikhanh.truong@... )

- Ông Trần Đình Cử: Theo công văn số 1173/TTg-KTN ngày 14-7-2010 của Thủ tướng chưa có hướng dẫn việc xác định giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức nên đề nghị ông/bà chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Tài chính.

* Tôi có căn nhà đã cấp sổ hồng đất thổ cư 1/3 diện tích, còn 2/3 bị giải tỏa mở đường nhưng được đền bù theo giá đất nông nghiệp. Vậy, nếu bỏ giải tỏa, tôi xin cấp lại sổ hồng theo giá trị căn nhà thì sẽ phải đóng thuế như thế nào? Xin cảm ơn. (Đoàn Thị Minh Hải, 42 tuổi, Kydau_1969@... )

- Bà Nguyễn Thị Bích Vân: Trường hợp của ông/bà nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bổ sung thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối với diện tích đất được cấp giấy bổ sung.

* Xin cho hỏi giá đất ở đường 12C khu phố Chan Phuc Cam, P.Long Thạnh Mỹ, Q.9, TP.HCM là bao nhiêu đồng/m²? Nhà tôi xây dựng từ năm 2002 trên phần đất do cha mẹ cho phải đóng thuế bao nhiêu phần trăm nếu xin hợp thức hóa? (nguyen thi hue, 38 tuổi, thutrangbng@... )

- Bà Nguyễn Thị Bích Vân: Căn cứ Quyết định 89/2010/QĐ-UBND ngày 22-12-2010 của UBND TP về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM thì đường số 12 phường Long Thạnh Mỹ, Q.9 có giá đất ở là 1.200.000 đồng/m². Đề nghị ông/bà khi hợp thức hóa nhà liên lệ trực tiếp với UBND quận 9 (Phòng Tài nguyên - môi trường quận 9) để được hướng dẫn cụ thể.

* Theo quy định của Quyết định ban hành Bảng giá đất năm 2011 thì bảng giá đất chỉ áp dụng tính tiền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức (theo Công văn số 1173/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ).

Vậy xin cho hỏi đối với phần diện tích đất ở được công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng thành đất ở ngoài hạn mức của hộ gia đình, cá nhân thì phải áp dụng giá nào để tính tiền sử dụng đất (giá thị trường hay Bảng giá đất), văn bản nào quy định vấn đề này, xin cảm ơn. (Nguyen Truong Hai, 33 tuổi, longsea04@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010 thì đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức thì thu tiền sử dung đất theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

* Cho tôi hỏi thủ tục ghi nợ trong trường hợp chưa đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất như thế nào? Nếu tôi không trực tiếp đi làm thủ tục này có thể ủy quyền người khác làm thay được không? Xin cám ơn.(Trần Phương Mai, 25 tuổi, soixam_rungsaulo7@... )

- Ông Nguyễn Văn Hồng: Về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đề nghị ông/bà liên hệ Phòng Tài nguyên - môi trường quận, huyện để được hướng dẫn cụ thể.

TUỔI TRẺ ONLINE