Tôi đang định mua một căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ. Người bán cho tôi được ủy quyền công chứng từ người chủ gốc (ký hợp đồng với chủ đầu tư).
|
|
Tôi đang định mua một căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ. Người bán cho tôi được ủy quyền công chứng từ người chủ gốc (ký hợp đồng với chủ đầu tư). Nay người bán và chủ gốc sẽ hủy hợp đồng công chứng này và người chủ gốc sẽ ký hợp đồng ủy quyền công chứng trực tiếp với tôi. Tôi muốn biết sau này khi có sổ đỏ (đứng tên chủ gốc), nếu muốn sang tên cho người nhà thì tôi cần làm những giấy tờ gì? Có cần làm hợp đồng mua bán giữa chủ gốc căn hộ với người nhà tôi không? Tôi có thể thay mặt chủ gốc căn hộ ký hợp đồng mua bán với người nhà để làm thủ tục sang tên sổ đỏ? Các loại thuế mà tôi phải chịu?
Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:
1. Chúng tôi không rõ căn hộ chung cư mà bạn định mua thuộc dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở hay căn hộ chung cư để tái dịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nếu là căn hộ thuộc dự án đầu tư xây dựng, người có hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua căn hộ hoặc đã có hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua căn hộ này mà không phải "lách luật" để thực hiện việc chuyển nhượng (nhất là theo hình thức ủy quyền).
- Tuy nhiên, đối với căn hộ tái định cư, theo quy định hiện hành, người được quyền mua căn hộ tái định cư (suất tái định cư) không được chuyển nhượng quyền mua căn hộ này hay chuyển nhượng căn hộ khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trên thực tế, người được quyền mua căn hộ tái định cư dùng hình thức ủy quyền để chuyển nhượng quyền mua căn hộ của mình. Ủy quyền không phải là hình thức mua bán nhà theo luật định. Thông qua việc ủy quyền, người mua chỉ thay mặt người được quyền mua căn hộ liên hệ với chủ đầu tư để nộp tiền, xin cấp và nhận giấy chứng nhận... và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Chủ quyền căn hộ sẽ được cấp cho người được quyền mua căn hộ tái định cư.
Theo thư bạn nêu, có thể bạn định mua căn hộ trong diện tái định cư. Khi đó, bạn chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi bên bán đã được cấp giấy chứng nhận và thực hiện việc chuyển quyền cho bạn theo trình tự, thủ tục luật định.
Cũng xin lưu ý với bạn, khi mua nhà trong trường hợp này, bạn phải đối mặt với nhiều rủi ro về mặt pháp lý, nhất là khi người bán không tiếp tục muốn bán căn hộ hoặc yêu cầu tăng giá bán...
2. Trong trường hợp bạn mua căn hộ tái định cư, việc chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người nhà của bạn có thể được thực hiện như sau:
- Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, bên bán (người được quyền mua căn hộ tái định cư) được quyền bán lại căn hộ cho bạn hoặc người nhà của bạn. Để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người nhà của bạn, người nhà của bạn có thể trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán nhà với bên bán.
Việc mua bán này phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
- Bạn cũng có thể chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người nhà trong trường hợp bạn trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà với bên bán theo thủ tục nêu trên và đã được cấp chủ quyền đối với căn hộ. Khi đó, bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người nhà theo hình thức chuyển nhượng với mức thuế suất 25% trên lợi nhuận thu được từ việc chuyển nhượng.
Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Tuy nhiên, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi:
+ Căn hộ được chuyển nhượng là nhà, đất duy nhất mà bạn có,
+ Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho này được thực hiện giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Bạn cũng có thể thay mặt chủ căn hộ để ký hợp đồng mua bán nhà với người nhà, khi có ủy quyền. Tuy nhiên, với hình thức ủy quyền, bạn không phải là chủ sở hữu mà chỉ thay mặt chủ sở hữu để thực hiện việc mua bán. Do vậy, có thể phát sinh nhiều rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn, nhất là khi chủ căn hộ hủy bỏ việc ủy quyền này.
Theo chúng tôi, để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bạn, bạn hãy trở thành chủ sở hữu căn hộ trước khi thực hiện các giao dịch có liên quan.
Trân trọng.
Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
(Văn phòng luật sư Lê Nguyễn)