Bỏ túi bạc tỷ nhờ buôn bán phòng trọ gần khu công nghiệp

Ông Lực xây dựng phòng trọ trên khu đất rộng hơn 300m2 với quy mô một trệt 2 lầu, phân bổ được 50 phòng trọ tại một đường nội bộ nằm trong khu dân cư sầm uất ở quận Bình Tân, cách khu công nghiệp Tân Bình khoảng 2km. Tổng chi phí cho đất, công trình, giấy phép, hoàn thiện nhà trọ và hoàn công công trình gần 8 tỷ đồng.

Sau 20 tháng từ khi bắt đầu khởi động dự án đến khi đưa vào vận hành khai thác, doanh số cho thuê sỉ (nhà thầu thuê nguyên dãy phòng trọ để cho thuê lẻ) đạt 80 triệu đồng. Việc kinh doanh vào guồng thì ông Lực rao bán tài sản này giá 13 tỷ cho một nhà đầu tư khác. Được biết, tổng chu kỳ của suất đầu tư này kéo dài khoảng 2 năm, lãi ròng 5 tỷ đồng.

Ông Lực cho biết, bản thân đã buôn thành công 4 dãy phòng trọ quy mô tương tự tại quận Bình Tân và Tân Phú cho những người ưa chuộng kênh đầu tư bất động sản tiêu dùng. Tất cả bất động sản cho thuê ông Lực đã bán đều có vị trí cách các cụm khu công nghiệp 2km trở lên, nằm trong dân cư đông đúc. Trung bình mỗi suất đầu tư kéo dài 2 - 3 năm, lãi ròng cả chu kỳ trung bình 40% nhưng cũng có thương vụ tỷ suất sinh lời lên đến 60%.

Hiện nay, các dãy phòng trọ có giá trị cao lên đến bạc chục tỷ đồng đang được chào bán tại Tp.HCM. Ảnh chụp màn hình

Ông Lực nói: “Tôi mua đất, xây dựng, hoàn thiện và vận hành cho thuê nhanh 2 - 3 năm, lâu nhất 3 - 4 năm là bắt đầu rao bán các dãy phòng trọ chứ không giữ lâu. Do các bất động sản này còn mới, dễ cho thuê với dòng tiền thu về ổn định nên thanh khoản cao”.

Tương tự, gia nhập kênh đầu tư buôn dãy phòng trọ từ cuối năm 2015, ông Biên có khu đất rộng 230m2 gần khu công nghiệp Tân Bình, xây dựng 40 phòng cho thuê, tổng chi phí đầu tư 5,5 tỷ đồng, khi vận hành doanh thu xấp xỉ 60 triệu đồng mỗi tháng. Trong quý II/2017, ông Bình vừa chào bán tài sản này thu về 9,5 tỷ đồng, trừ đi các chi phí, lãi ròng 4 tỷ đồng sau 18 tháng đầu tư. Ông Bình chia sẻ: "Tôi tiếp tục làm dãy phòng trọ thứ hai để bán vì đang có đơn đặt hàng của nhà đầu tư muốn mua tài sản cho thuê loại này".

Theo khảo sát của PV, quanh các khu công nghiệp tại Tp.HCM, thị trường mua bán dãy phòng trọ diễn ra khá sôi động, nở rộ tại các địa bàn Bình Tân, Tân Bình, Bình Chánh, Thủ Đức, quận 9, 12, thậm chí lan ra Nhà Bè, Hóc Môn và các địa bàn giáp ranh Sài Gòn. Giá chào bán của các dãy nhà trọ này rất đa dạng, dao động từ vài trăm triệu đến một vài tỷ đồng/cụm nhích dần lên dăm ba tỷ đồng/dãy, phổ biến nhất là 6-8 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng đối với dãy nhà 2 - 3 tầng trở lên. Tài sản thường được định giá dựa trên vị trí, khuôn viên đất, số lượng phòng trọ, doanh thu ròng, pháp lý và chất lượng công trình.

Là người hoạt động trong ngành phát triển bất động sản cho thuê tại Tp. HCM nhiều năm, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải cho hay, thị trường mua bán, khai thác các dãy phòng trọ quanh các khu công nghiệp ven Sài Gòn đang thu hút nhiều dòng tiền đầu tư. Ông Hải đánh giá: “Có không ít người đã thắng lớn khi buôn dòng sản phẩm này vì nhìn thấy nhu cầu của thị trường. Hình thức buôn phổ biến nhất là mua đi bán lại hoặc đầu tư xây dựng, phát triển chuyển giao trọn gói”.

Ông Hải phân tích thêm, mô hình buôn dãy phòng trọ không thuần túy là chào bán một tài sản nhà đất thông thường mà là thị trường ngách cá biệt. Trên thực tế, nếu cụm nhà trọ ế khách sẽ không ai dám mua. Nhà đầu tư chỉ “mặn mà” với bất động sản cho thuê đạt tỷ suất sinh lời cao, đông khách thuê, doanh thu tốt và dãy nhà trọ này còn tiềm năng gia tăng giá trị đất trong tương lai.

Theo chuyên gia này, có thể thấy đây là hình thức chào bán giải pháp dòng tiền đầu tư với bài toán doanh thu – lợi nhuận đều đặn và ổn định. Đây cũng là kiểu buôn bán, chuyển giao một mô hình kinh doanh tài sản cho thuê đã được vận hành đồng bộ. Người mua dãy phòng trọ cần nhìn thấy sự an toàn, bền vững của suất đầu tư mới sẵn lòng xuống tiền. Vì vậy, nghề buôn cũng lắm công phu và đầy thách thức.

Điều kiện để thành công là tổng hòa nhiều yếu tố. Đầu tiên, đây là kênh đầu tư chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, nếu có vay ngân hàng, bài toán trả lãi và nợ gốc phải cụ thể, nên nằm trong ngưỡng cân đối an toàn. Hai là quỹ đất phải có giá hợp lý (càng rẻ càng tốt) và nằm gần khu công nghiệp hoặc khu dân cư đông đúc.

Thứ ba phải am hiểu pháp lý để xin cấp phép xây dựng cho dãy nhà trọ và tiến hành hoàn công. Bốn là hoàn thiện và vận hành tốt, đảm bảo lấp đầy với doanh thu ổn định. Nếu đạt được 4 yếu tố này thì dãy phòng trọ mới có thể sẵn sàng chào bán với giá cao, đạt tỷ suất sinh lời như kỳ vọng.