Các bí quyết "vàng" để đầu tư BĐS thành công

Ông Ngô Đình Hãn, Giảng viên BĐS của Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (thuộc Đại học Kinh tế Tp.HCM) nhận định, những nhà đầu tư BĐS cá nhân nên lưu ý 8 bí quyết sau để kinh doanh có lãi.

Thứ nhất, lưu tâm tới câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Bởi lẽ, vị trí của BĐS là yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị và cơ sở để định giá tài sản. Chọn được sản phẩm có vị trí tốt là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, nhất là là tiềm năng “tạo thị” (nghĩa là tốc độ hình thành đô thị và thu hút dân về ở). Giá trị BĐS tăng lên khi có mật độ dân đông đúc.

Thứ hai, khảo sát dự án vào thời điểm chiều tối. Thông thường, mọi người có thói quen đi xem dự án vào ban ngày nhưng thời điểm này người dân không có ở nhà vì phải đi làm. Do đó, chúng ta không thể nhìn thấy rõ các hoạt động và sức sống tại khu dân cư. Khảo sát ban ngày cũng cần thiết nhưng cần bổ sung thêm khảo sát vào lúc chiều tối, nên bắt đầu từ lúc tan tầm tới 20-21h đêm. Thời điểm này, nhà phố mở cửa hay cao ốc sáng đèn, thể hiện rĩ nhất lượng người ra vào dự án.

Thứ ba, lựa chọn BĐS phù hợp với khả năng tài chính. Cá nhân không nên vay quá 50% giá trị BĐS nếu phải đi vay nhằm tránh gánh nặng trả lãi và hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi vượt quá khả năng tài chính. Đặc biệt, cần tính toán kỹ dòng tiền cho những đợt thanh toán tiếp theo nhằm tránh trường hợp hụt tiền hoặc bị áp lực phải bán tháo BĐS dẫn tới thua lỗ.

Chủ đầu tư BĐS nên dành thời gian khảo sát dự án vào chiều tối và lúc tan tầm để đánh giá tỷ lệ lấp đầy, nhịp sống của khu dân cư (ảnh: Vũ Lê)

Thứ tư, chỉ mua những tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán nhanh chóng, dễ dàng). Nhà đầu tư nên hướng tới các BĐS tạo ra giá trị gia tăng, có thể cho thuê, ở được ngay lập tức hay trong thời gian ngắn nhất. Khi đầu tư BĐS loại này, bên cạnh lợi tức tiền cho thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị tài sản gia tăng theo thời gian.

Thứ năm, khắt khe khi xem xét pháp lý dự án và sàng lọc thương hiệu mạnh để có thể "chọn mặt gửi vàng". Nhà đầu tư cá nhân nên lựa chọn sản phẩm của các công ty BĐS uy tín. Cụ thể, đó là các doanh nghiệp chứng minh được tài chính vững mạnh, có thiện chí phát triển dự án chất lượng, sẵn sàng cung cấp pháp lý minh bạch, rõ ràng và có chế độ hậu mãi tốt.

Thứ sáu, chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội, kết nối giao thông. Môi trường sống phải thoáng đãng, trong lành, được quy hoạch bài bản. Nhà đầu tư nếu tài chính tốt, có dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu ở các khu vực có hạ tầng đang hoặc chuẩn bị kết nối bởi tỷ suất sinh lợi sẽ rất cao. Nhà đầu tư có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng tiện ích đầy đủ và giao thông phải thuận tiện.

Thứ bảy, thuộc lòng bài toán trắc địa, đó là ưu tiên bỏ tiền vào những vị trí có giá trị đất cao hơn giá xây dựng nhà. Theo đó, tối thiểu giá trị mỗi m2 đất ở phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng nhà. Đó chính là tiêu chí tính tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ như đơn giá xây dựng phổ biến hiện tại là 3 triệu/m2 sàn. Quá trình thu hút dân cư rất chậm nếu giá đất thấp hơn mức này. Ngược lại, những vị trí có giá đất cao hơn giá thành xây dựng nhà gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa ở đó rất nhanh.

Thứ tám, quan tâm tới cộng đồng. Trước khi quyết định mua nhà đất, nhà đầu tư nên khảo sát kỹ hàng xóm của mình là ai. Có thể khảo sát vào thứ bảy và chủ nhật, ban đêm và ban ngày để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng tại khu vực lựa chọn đầu tư. Cộng đồng văn minh, hàng xóm tốt cũng là một trong các tiêu chí giúp tăng giá BĐS.