Ông Ngô Đình Hãn, Giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (ĐH Kinh tế Tp.HCM) nhận định, năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất nhiều cơ hội đầu tư. Từ sau giai đoạn 2014-2015 nhà phố, chung cư cao cấp giá từ 3-5 tỷ đồng trở lên bùng nổ, hiện nay thị phần BĐS giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Nguồn cầu và khả năng chi trả muốn tiếp cận dòng sản phẩm này rất lớn.
Giới đầu tư bỏ tiền vào kênh địa ốc thường quan tâm đến các yếu tố như: lợi nhuận, thanh khoản và an toàn. Trên cơ sở đó, chuyên gia này liệt kê ra các phương án khả thi đầu tư trên dưới một tỷ đồng như sau:
Một là, đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 9,… Với đất nền giá trong khoảng này, vị trí cách trung tâm khoảng từ 12km - 16km trở lên tùy khu vực. Đất nền có diện tích dao động từ 50m2 - 70m2, mức giá trung bình 12-15 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, đất phân lô phường Phú Hữu, Long Trường thuộc quận 9 và đất phân lô dọc tuyến Lê Văn Lương, Huỳnh Tấn Phát thuộc Nhà Bè. Ông Hãn lưu ý, khi đầu tư nên lưu ý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạ tầng và mua ở khu vực thuận lợi giao thông trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu mới có tốc độ tăng giá tốt. Nhà đầu tư không nên mua các khu hẻo lánh, kết nối kém về mặt hạ tầng và xa rời các tiện ích bởi tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.
Theo quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua, với hình thức đầu tư này, mức độ sinh lời khá tốt, tối đa mỗi năm có thể tăng giá 20%. Lý do chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Đông Sài Gòn và Khu Nam Sài Gòn đang rất mạnh, theo đó là sự phát triển về dân cư và tiện ích, các yếu tố này ngày càng hoàn thiện đồng nghĩa với giá trị BĐS khu vực này ngày một gia tăng. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực hiện hạ tầng nếu mua trong giai đoạn đầu, nhất là tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hai là, đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, quận 12, 9. Loài tài sản này được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng vừa kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Loại hình nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất từ 30m2 - 40m2, càng xa trung tâm TP có thể rộng từ 50m2 - 80m2. Cụ thể, thửa nhỏ xây dựng 1 trệt, 1 lầu, hai phòng ngủ, hai toilet. Trong khi đó, thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Phổ biến nhất là mức giá 800 triệu đồng/căn và cao nhất có thể vượt 1 tỷ đồng. Trường hợp các biệt, những vị trí có bán kính cách trung tâm Tp.HCM trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá có thể rẻ hơn, dao động trong khoảng 550 - 650 triệu đồng/căn.
Đây là hình thức đầu tư thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê trung bình 0,4% giá trị sản, theo đó đầu tư 1 tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. Lợi tức tiền thuê hơi thấp so với lãi suất ngân hàng nhưng không đáng kể, ở mức chấp nhận được. Thế nhưng, giá trị gia tăng theo thời gian của dạng BDDS này không cao, trung bình khoảng từ 8%-10%/năm trong điều kiện thị trường tốt. Lưu ý là, tại các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Đối với thửa nhỏ 30m2, 2 căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung.
Hiện có khá nhiều phương án đầu tư BĐS với số vốn 1 tỷ đồng trở xuống, doanh
thu 3-5%/năm tùy chủng loại hàng hóa và vị trí. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Ba là, đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, đại lộ mới mở, metro, cầu vượt, tuyến đường vành đai... Những căn hộ loại này thường có diện tích từ 45m2 - 50m2, nhiều nhất cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, với giá bán từ 15-16 triệu đồng/m2, từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng mỗi căn, một năm tỷ suất cho thuê 4-5%. Sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, quận 12 và rìa quận Tân Bình, Thủ Đức.
Điều cần lưu ý khi đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền là tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý, tránh vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, tiện ích đầy đủ.
Năm là, đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua từ 30 - 50 năm. Hiện nay, sản phẩm điển hình đã xuất hiện tại quận Bình Tân, căn hộ có diện tích trung bình 30m2 - 40m2, mức giá bán trung bình 350 - 500 triệu/căn với thời hạn sử dụng 49 năm, sau thời hạn này, khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Hình thức này là thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Khách hàng có thể đầu tư được 2 căn với số vốn 1 tỷ đồng, giá thuê trung bình mỗi căn 500 triệu đồng là từ 3-3,5 triệu/m2. Theo thời gian, giá thuê có thể tăng liên tục. Doanh thu của sản phẩm này cao hơn căn hộ sở hữu lâu dài và nhà phố xây sẵn. Thực tế cho thấy, đây cũng là hình thức đầu tư tốt cho những khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an toàn. Song, nhược điểm của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.
Theo ông Hãn, nếu đầu tư bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy tài chính để mua những BĐS vượt giá trị 1 tỷ đồng cần phải tính trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho ngân hàng. Đồng thời, ông Hãn đề xuất thêm một số hình thức đầu tư khả thi mà khách hàng có thể tham khảo.
Năm là, mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Với hình thức này, địa bàn thuận lợi để đầu tư là quận 9, quận 12, Hóc Môn, Thủ Đức, Nhà Bè. Khách hàng có 1 tỷ đồng có thể vay thêm 1 tỷ nữa. Số vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, còn vốn vay dùng để xây nhà trọ. Ước tính, tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng và giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng/tháng mỗi phòng với tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng/tháng. Như vậy, với mức doanh thu này, khách hàng đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, nhất là không còn áp lưc. Đây là mô hình kinh doanh ổn định và giá trị BĐS gia tăng liên tục theo thời gian.
Sáu là, mua căn hộ cho thuê có vay, với dạng BĐS này, khách hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Chẳng hạn, nếu có 1 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm với lãi suất vay 10-11%/năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Với loại hình tài sản đầu tư này, vị trí gần trung tâm hơn như quận 4, quận 7, quận Tân Bình… Căn hộ 1,5 tỷ đồng, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng/tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5-0,6%/tháng trên tổng giá trị BĐS). Với hình thức này, doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, đồng thời giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của bất động sản theo thời gian.
Bảy là, mua nhà phố vượt 1 tỷ đồng, với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ, vị trí vùng ven như quận 9, quận 12, Hóc Môn, Thủ Đức, Nhà Bè. Đây là hình thức đầu tư giữ gìn tài sản. Mặt khác, số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Căn nhà phố 1,4 tỷ có giá thuê trung bình khoảng 5 triệu đồng/tháng.