Cẩn trọng khi mua nhà đất qua giấy uỷ quyền

Qua giới thiệu của một người quen tên Minh, khoảng cuối năm ngoái, anh Đức Huy (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) đã chọn được một mảnh đất có diện tích 44m2 ở Kim Chung – Di Trạch với giá 1,45 tỷ đồng. Việc giao dịch của anh Huy không diễn ra trực tiếp với chủ đất mà thông qua ông Minh vì chủ đất đã ký giấy ủy quyền cho người này toàn quyền quyết định mảnh đất đó. Số tiền 1,4 tỷ đồng đã được trao cho ông Minh sau khi hoàn tất thủ tục ký hợp đồng mua bán và công chứng. 50 triệu đồng còn lại dự kiến sẽ được thanh toán nốt sau khi hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, chủ đất đã đột quỵ và qua đời từ trước thời điểm ký hợp đồng mua bán nhưng anh Huy không hề biết điều này. Giấy ủy quyền mà chủ đất đã ký với ông Minh ngay sau đó đã bị vô hiệu. Sự trớ trêu chưa dừng lại ở đó khi các con của người chủ ô đất xảy ra tranh chấp quyền thừa kế và nhất quyết không chịu đứng ra làm lại giấy ủy quyền. Cực chẳng đã, ông Minh cũng không chịu trả lại số tiền trên cho anh Huy mà lại hứa sẽ tìm cách để dàn xếp mọi chuyện một cách ổn thoả. Như vậy, anh Huy vô tình rơi vào tình huống khó xử, tiền mất nhưng "đất vẫn chưa được mang". 

Anh Huy cho hay: “Nhìn thấy thửa đất đã được chủ đất ủy quyền giao dịch nên tôi rất an tâm. Vợ chồng tôi dự định mua mảnh đất này để năm nay xây nhà ở. Vậy mà giờ nhà vẫn không xây được, tiền thì đã vào túi người ta, nếu họ trở mặt thì tôi cũng không biết phải xoay sở thế nào".

Hai năm trước, vợ chồng chị Thanh mua một căn hộ rộng 71,5m2 với giá 1,5 tỷ đồng tại quận Long Biên. Song, căn hộ này chỉ có thể công chứng uỷ quyền do vẫn đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Rắc rối chỉ bắt đầu nảy sinh khi chị Thanh muốn sang nhượng lại căn hộ trên. Theo đó, chị không làm được thủ tục chuyển quyền bởi theo quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, việc ủy quyền lại cho bên thứ 3 cần phải có sự đồng ý từ bên ủy quyền.

Người mua nhà sẽ khó lường trước được những rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền. Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Dù cho hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại song đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Trên thực tế, đây không phải là "sự đồng ý" của bên uỷ quyền mà chỉ quyền, phạm vi ủy quyền. Bên ủy quyền cần được biết và được quyền đồng ý hoặc từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai. Khi đó, chị Thanh mới sốt sắng tìm cách liên hệ với chủ cũ để nhờ hỗ trợ song lại không liên lạc được do gia đình họ đã định cư tại nước ngoài.

Những trường hợp kể trên không phải là hy hữu. Tại các phòng công chứng hiện nay, số lượng giao dịch nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền đang khá phổ biến. Không những vậy, hình thức này còn đang bị lạm dụng như một giải pháp để giúp giao dịch diễn ra nhanh hơn. Thực trạng này không chỉ xảy ra với nhà đất chưa có giấy chứng nhận mà còn với cả nhà đất đã có “sổ đỏ” vì sẽ “né” được thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Dù vậy, bên mua sẽ có thể đối mặt với nhiều rủi ro khi thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, cụ thể là:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu khi: Người được đại diện hoặc người đại diện hợp đồng đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân qua đời (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015), khi đó người thân của họ sẽ gặp rắc rối khi làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…

Thứ hai, nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, phạm vi ủy quyền, sau khi người mua ký hợp đồng ủy quyền và giao tiền cho bên bán, khi bán lại cho người khác sẽ không thể làm thủ tục chuyển quyền vì hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt phạm vi ủy quyền…

Thứ ba, trong trường hợp giá đất lên cao, người bán đổi ý thì sẽ có thể xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì trên thực tế, hợp đồng ủy quyền cũng chỉ nhằm để che giấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Bên cạnh đó, sẽ có rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua, có thể kể đến như: người ủy quyền vay nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ tiền người khác, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ; thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền;… Với tất cả những trường hợp này, việc đảm bảo quyền lợi cho người mua là rất khó.  

Do đó, người mua cần hết sức cẩn trọng để có thể tránh được những rủi ro khi giao dịch nhà đất bằng hình thức ủy quyền. Các luật sư cũng cho rằng, người mua không mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền với người lạ; hợp đồng ủy quyền cần có điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3 và để chắc chắn hơn thì nên mua nhà đất với hợp đồng có thời gian ủy quyền trên 20 năm trở lên... Cùng với đó, người mua phải liên hệ trực tiếp bên bán và có bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán qua điện thoại, email hoặc những văn bản từ người thân bên bán và xác thực từ phía văn phòng luật sư.