Chuyên gia cảnh báo 4 kiểu giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro

1. Rủi ro huy động vốn đa cấp

Chiêu huy động vốn này được thực hiện bằng cách lấy tiền của người này trả cho người khác – một hình thức đa cấp (hay còn gọi là phương pháp Ponzi) Chiêu này có 5 biểu hiện phổ biến.

Thứ nhất, mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc bằng mọi cách, đây được gọi là hình thức huy động vốn trái phép.

Thứ hai, cố tình chào bán dự án nhà đất ngay cả khi chưa đủ điều kiện kinh doanh và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra. Thứ ba, mập mờ về nghĩa vụ của chủ đất, thường ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục chứ không trực tiếp ra mặt. Trong khi pháp luật hiện hành quy định, không được phép ủy quyền cho bên thứ 2 chào bán khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, chưa được cấp quyền hoặc chủ trương đầu tư chưa được chấp thuận.

Thứ tư, có một đội ngũ nhân viên hùng hậu chào bán đất khi chưa được phân quyền (ủy quyền không đúng quy định của pháp luật). Thứ năm, người mua lần đầu (F1) vẫn bán đi cho người tiếp theo (F2) bất chấp việc sản phẩm bất động sản có rủi ro về pháp lý, tạo nên một vòng tròn giao dịch đa cấp không vững chắc về hàng rào pháp lý.

Thực tế có một số công ty đang vận hành mô hình này để bán sản phẩm nhà đất ra thị trường và nhiều nhà đầu tư đã bị sập bẫy, hệ quả là mất sạch vốn liếng. Do đó, nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán tường thuật chi tiết quy trình giao dịch hoặc quan sát quy trình giao dịch mẫu và kiểm tra pháp lý các bước trước khi xuống tiền đặt cọc nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Cơ quan chức năng vừa mới "tuýt còi" một dự án giao dịch bất động sản theo kiểu huy động vốn đa cấp tại Vũng Tàu. Ảnh: Nguyễn Khoa

2. Rủi ro giao dịch bất động sản "lúa non"

Chiêu "bán lúa non" được hiểu là việc buôn nhà đất khi chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, quy hoạch. Khâu tiếp cận khách hàng của bên bán trở nên dễ dàng hơn với lời mời gọi nền đất luôn tạo giá trị lâu bền và dễ dàng lướt sóng. Dù nắm bắt rõ về tình trạng pháp lý của dự án, nhưng vì tin vào kịch bản màu hồng nên người mua vẫn chấp nhận thực hiện giao dịch.

Song, có rất nhiều tiêu cực tiềm ẩn từ việc đầu tư theo kiểu lúa non này. Lòng tham của nhà đầu tư chính là điểm yếu để bên bán lợi dụng và tung ra các thủ thuật dụ dỗ như: thủ thuật dự án bánh vẽ, quy hoạch bánh vẽ, viễn cảnh về hoàn thiện hạ tầng và dự án "tựa bóng ông lớn". Thị trường hiện nhan nhản các hồ sơ bán đất giả con dấu, do đó, người mua rất dễ bị lừa nếu không có kiến thức vững về pháp luật, không có nhiều thông tin cũng như cách thức kiểm tra quy hoạch.

Kỳ vọng đầu tư đất nền tạo ra giá trị sinh lời cần phải được thực hiện trên khối tài sản hợp pháp chứ không phải trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Việc mua một mảnh đất không đảm bảo về mặt pháp lý cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang tự mua rủi ro.

3. Rủi ro mua bán cọc

Khái niệm "cọc" được hiểu là giao dịch mua bán diễn ra trước thời điểm công chứng (trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án, sản phẩm). Đã có rất nhiều trường hợp một bất động sản phát sinh nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này cho người khác, nhất là khi thị trường nóng sốt. Chính sự dễ dàng trong việc giao dịch "cọc" này đã tạo kẽ hở cho nhiều cú lừa mua bán hợp đồng đặt cọc. Vì không nắm rõ mua bán cọc là gì nên càng có nhiều giao dịch được thực hiện khiến rủi ro bị đẩy lên cao. Chỉ có hợp đồng mua bán mới có giá trị về mặt pháp lý cao nhất và tạo sự an toàn cho nhà đầu tư.

Thực tế, hợp đồng cọc chỉ là một thỏa thuận dân sự chưa có trong Luật Kinh doanh Bất động sản và cũng không có luật liên quan nào quy định về loại hợp đồng này. Nội dung hợp đồng cọc, biên bản cọc chủ yếu là sự thương lượng giữa hai bên mua - bán. Với trường hợp này, người mua phải chấp nhận "luật chơi" mà bên bán vẽ ra. Hợp đồng cọc tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua nếu không biết thẩm định, thiếu kiến thức về pháp lý, bởi, nội dung hợp đồng chủ yếu do bên bán đặt ra khá sơ sài, các cam kết còn yếu, nửa vời và ngắn hạn.

4. Rủi ro giao dịch địa ốc không hình thành đơn vị ở

Những dự án được quảng cáo đạt chuẩn cao cấp, được cấp sổ đỏ lâu dài cùng cam kết lợi nhuận cao như villa biển, resort, condotel.... thuộc nhóm bất động sản không hình thành đơn vị ở. Đây cũng là nhóm sản phẩm chưa có trong quy định của luật hiện hành. 

Loại hình bất động sản này có 3 vấn đề chính là: cam kết lợi nhuận khủng (có những cam kết thể hiện bằng văn bản); cam kết được thực hiện nửa vời; lúng túng trong cách giải quyết vướng mắc, chưa có hành lang pháp lý giải các quyết mâu thuẫn phát sinh.

Từ thực tế một dự án condotel ở Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ cho thấy, cơ sở để xử lý tranh chấp phát sinh khi mua bán loại hình condotel chính là nội dung thỏa thuận giữa 2 bên. Trong khi tính pháp lý của sản phẩm lại thường không được nhắc đến trong các cam kết, mà chủ yếu căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên.

Cũng chưa có bất kỳ tiêu chí nào chứng minh bất động sản không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư mang giá trị bền vững. Cùng với đó, khung pháp lý của loại tài sản này vẫn chưa hoàn thiện và tồn tại nhiều lỗ hổng. Do đó, rủi ro về mặt pháp lý mà bên mua phải đối mặt khi xuống tiền đầu tư loại bất động sản này là rất khó lường.