Trước khi xuống tiền mua nhà trên giấy (nhà ở hình thành trong tương lai), người mua nên rà soát kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư, hiện trạng dự án, vấn đề thế chấp ngân hàng...
Mới đây, chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong cùng ông Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) và Lương Ngọc Đinh (Công ty Luật Thịnh Việt Trí) đã đồng xuất bản ấn phẩm "Bên mua cần biết luật lệ gì", hướng dẫn cụ thể các bước phòng tránh rủi ro khi mua nhà trên giấy.
1. Kiểm tra năng lực của chủ đầu tư dự án
Nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền mua căn hộ thuộc dự án đang xây dựng cần phải đặt ra những câu hỏi như: Năng lực bất động sản của chủ đầu tư có tốt không, dự án đã được chấp thuận đầu tư, được phép huy động vốn chưa. Đồng thời, bên mua cần tìm hiểu kỹ càng về cơ sở để chủ dự án triển khai xây dựng tới khi hoàn tất (khi xin chấp thuận đầu tư dự án sẽ có cam kết và giải trình tài chính).
2. Rà soát thực trạng toàn bộ dự án
Đây là bước tiếp theo mà người mua nhà trên giấy cần phải thực hiện trước khi xuống tiền chốt giao dịch. Theo đó, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về việc dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa, đã hoàn tất phần móng tại thời điểm mở bán?
3. Vấn đề thế chấp bảo lãnh ngân hàng
Người mua bất động sản hình thành trong tương lai có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin dự án có được bảo lãnh ngân hàng theo luật nhà ở hay không. Thông thường, có 2 loại bảo lãnh là bảo lãnh toàn công trình và bảo lãnh riêng lẻ cho từng căn hộ. Đặc biệt, việc dự án nhà ở được thế chấp hay không là điều vô cùng quan trọng. Nhằm tránh tình trạng vay chồng chéo, bạn nên lưu ý việc dự án được thế chấp tại một hay nhiều ngân hàng.
|
|
Để phòng chống rủi ro khi mua nhà trên giấy, người mua cần rà soát
kỹ năng lực của chủ dự án, hiện trạng công trình, thế chấp ngân
hàng. Trong ảnh: Một chung cư tại TP.HCM đã bị ngân hàng
"dọa" siết nợ hồi đầu năm 2019. |
4. Rà soát các điều khoản trong hợp đồng
Kinh nghiệm cho thấy, bản thảo hợp đồng mua bán nhà trên giấy là hợp đồng chuyển nhượng hoặc một hình thức khác đều có dụng ý riêng của bên bán. Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua cần phải rà soát kỹ các điều khoản ghi trong hợp đồng về chất lượng công trình như thế nào, đảm bảo đúng như giới thiệu hay không. Cần xem xét việc xác định các khoản phí và chi phí phát sinh hiện tại, tương lai ra sao. Trong hợp đồng có quy định chi tiết cách tính diện tích căn hộ (tiêu chí đo đạc), cam kết lối đi chung hay không cũng là vấn đề mà bên mua cần phải quan tâm.
5. Lộ trình bàn giao nhà
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần làm rõ trường hợp căn hộ được bàn giao chậm hơn so với cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư có phương án giải quyết hay không và giải quyết ra sao. Phương án giải quyết như thế nào nếu căn hộ được bàn giao không đúng mẫu so với thiết kế bản vẽ và nhà mẫu.
6. Quản lý rủi ro bên mua không được nhận nhà
Khi mua nhà trên giấy, bạn nhất định phải đọc kỹ những trường hợp bất khả kháng nào chủ đầu tư không thể thực hiện hợp đồng, tức không bàn giao nhà, không thực hiện dự án. Khi điều bất khả kháng này xảy ra, chủ đầu tư có những phương án nào để giải quyết. Trên thực tế, người mua nhà thường khinh suất, bỏ qua bước chốt chặn cuối cùng này.
Theo chuyên gia Nguyễn Tấn Phong, nếu đã rà soát kỹ 6 bước trên khi mua nhà trên giấy thì quy trình giao dịch gần như đã an toàn, nhà đầu tư có thể yên tâm.
Thế nhưng, trên thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng cùng một lúc có thể giải trình, trả lời được đầy đủ tất cả câu hỏi của khách hàng. Họ cần thời gian để hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý dự án. Người mua nhà vì thế có thể đặt ra thời hạn cho chủ dự án hoàn thiện pháp lý.
Đối với những nhà đầu tư ưa mạo hiểm, họ có thể mua nhà đang xây dựng trong khi pháp lý chưa hoàn tất và hy vọng mọi việc sẽ hanh thông. Trong trường hợp này, giá bán sẽ mềm hơn so với mặt bằng chung trên thị trường, nhà đầu tư có thể đạt biên lợi nhuận cao. Trong khi đó, với những ai thích mua bán an toàn, họ chỉ xuống tiền khi pháp lý dự án đã hoàn chỉnh. Thế nhưng, khi đó, giá nhà ở đã tăng cao nên biên lợi nhuận thấp hơn.
Chính vì vậy, để phòng chống rủi ro khi mua nhà trên giấy, bạn cần xếp thứ tự mức độ quan trọng của 6 bước nói trên để thực hiện các bước quan trọng trước. Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung những danh mục ít quan trọng hơn sau, rồi mới thực hiện giao dịch.