Đầu tư căn hộ dịch vụ từ nhà nát 20 tỷ đồng, nên hay không?

Một phần căn nhà chúng tôi dùng để ở, phần còn lại cho thuê, thu về mỗi tháng 16 triệu đồng. Thế nhưng, nay nhà đã xập xệ và chỉ cho thuê 1 phần nên dòng tiền thu về khá ít. Bởi vậy, vợ chồng tôi đã lập kế hoạch sẽ đập bỏ nhà và thêm tiền để xây mới. Nhận thấy loại hình căn hộ dịch vụ mini đang khá phát triển tại Sài Gòn, chúng tôi vẫn đang cân nhắc đầu tư mô hình này.

Sau đây là phần giải đáp từ Chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, ông Phan Công Chánh.

Đầu tư BĐS tiêu dùng (cho thuê dưới nhiều hình thức) tại thời điểm này đang dành được rất nhiều sự quan tâm và cũng đã hình thành một thị trường cực kỳ sôi động nhưng không phải ai cũng có thể thành công. Bạn phải hiểu rõ cách vận hành loại hình sản phẩm này trước khi quyết định đầu tư.

Căn hộ dịch vụ mini cho thuê là loại phòng diện tích nhỏ (hầu hết đều dưới 40m2), được quản lý theo chuẩn khách sạn và thường cho người nước ngoài, Việt kiều thuê. Loại căn hộ này có đầy đủ tất cả mọi dịch vụ chuyên nghiệp khép kín từ vệ sinh, ẩm thực, giặt ủi, dịch vụ cá nhân nếu khách thuê có nhu cầu...

Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ chỉ phát huy tính hiệu quả tại khu CBD - Central Business Districts, tức là các quận ở trung tâm thành phố. Cụ thể, tại Tp.HCM thì sẽ phổ biến nhất là quận Bình Thạnh, quận 1, quận 3 hoặc các vị trí có kết nối cực tốt với khu CBD này.

90% số  chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam có thu nhập từ 2.000 - 3.000USD/tháng chính là khách hàng mục tiêu của dòng sản phẩm trên. Họ có thể là kỹ sư phần mềm, giáo viên, trưởng một dự án đang triển khai tại Việt Nam, quản lý cấp trưởng phòng, quản đốc, hay chuyên viên pháp chế…

Hiện nay tại Tp.HCM đang khá phổ biến loại hình căn hộ dịch vụ mini từ nhà phố mặt tiền hoặc hẻm xe hơi. Ảnh: Vũ Lê

Trước bối cảnh làn sóng di cư tìm việc của người nước ngoài đang dần trở nên phổ biến vì những biến động kinh tế toàn cầu, Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều hơn nguồn lao động trình độ cao giá rẻ từ châu Âu - Mỹ đổ về. Cũng nhờ nguồn cầu đó mà căn hộ dịch vụ mini được giới đầu tư coi như một thị trường ngách tiềm năng trong ít nhất từ 3-5 năm tới. Nhu cầu căn hộ dịch vụ mini tính đến tháng 12/2015 vẫn tiếp tục tăng song nguồn cung chuyên nghiệp phù hợp với thị trường hiện vẫn chưa có nhiều.

So với khách sạn, điểm khác biệt của căn hộ dịch vụ mini đó là tính linh hoạt và giá thuê rẻ hơn. Căn hộ dịch vụ mini thường là loại căn hộ khép kín, trong  khoảng diện tích 40m2 với đầy đủ không gian chức năng như phòng khách, bếp, phòng ngủ, nhà vệ sinh riêng, ban công… Người thuê sẽ có thể thoải mái nấu ăn, tiếp đãi bạn bè… như ở trong căn nhà của họ. Với nhà đầu tư thì việc đầu tư căn hộ dịch vụ mini sẽ khấu hao ít hơn so với đầu tư khách sạn.

Giá cho thuê của loại căn hộ này thường dao động ở ngưỡng 350-600USD/căn/tháng tùy diện tích và vị trí. Điều kiện cần và đủ để đáp ứng cho các khách hàng đó là: yên tĩnh, vệ sinh, điện - nước - wi-fi tốt, đi bộ khoảng 5-10 phút là có đủ những tiện ích dành cho người nước ngoài.

Sau khi đã hiểu rõ về mô hình căn hộ dịch vụ mini, bước tiếp theo bạn cần làm đó là cân nhắc đến phương án đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ dịch vụ mini vào khoảng 4-6% giá trị BĐS mỗi năm từ tiền thuê. Bên cạnh đó, do tài sản gia đình bạn đang nắm giữ là nhà phố mặt tiền khu trung tâm nên sẽ được cộng thêm từ 5-8%/năm từ việc gia tăng giá trị của BĐS.

Lãi suất cho vay 11%, lãi suất huy động khoảng 6%, bởi vậy việc đầu tư mô hình này sẽ chỉ phù hợp với những ai có vốn nhàn rỗi tương đối lớn. Vì lợi nhuận từ việc khai thác chỉ đạt mức trung bình nên bạn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ mini từ vốn tự có sẽ thuận lợi hơn nhiều so với vay vốn ngân hàng. Nếu đi vay, số tiền vay tối đa chỉ nên dừng lại ở ngưỡng khoảng 50-60% trên giá trị xây dựng.

Thị trường nhà cho thuê tại Tp.HCM từ cuối năm 2016 trở đi, sẽ có rất nhiều hàng hóa đủ mọi chủng loại cũng như giá cả, cạnh tranh vô cùng gay gắt. Vậy nên, bạn và gia đình nên thận trọng đầu tư mô hình này.

Những lưu ý vô cùng quan trọng là phải làm khảo sát, nghiên cứu một cách kỹ lưỡng mô hình trước khi đưa ra quyết định. Hãy bắt đầu từ việc khảo sát kỹ khu vực căn nhà đang tọa lạc. Cùng với đó, thu thập chi tiết thông tin về hành vi, thói quen của nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung.

Một điểm quan trọng nữa, thiết kế sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Bạn không cần những trang thiết bị cao cấp bởi suất đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn, khiến phí bảo dưỡng cao, sản phẩm sẽ không cạnh tranh được với những thương hiệu cao cấp và chuyên nghiệp.

Căn hộ dịch vụ mini cần có gu riêng, sạch sẽ, nội thất đơn giản nhưng vẫn đảm bảo  tiêu chí sang trọng, lịch sự, có ban công, chính là điểm nhấn cơ bản. Tốt nhất cần làm bài toán tài chính cụ thể, đi tham quan thực tế cho thấu suốt rồi hãy ra quyết định.