Tôi năm nay 35 tuổi hiện đang là nhân viên ngành công nghệ thực phẩm, đã tiết kiệm được 500 triệu đồng sau nhiều năm đi làm. Xin được tư vấn với số tiền này liệu có đủ để mua miếng đất nhỏ cất nhà cho thuê ở vùng ven? (Hữu Chí, quận Thủ Đức, Tp.HCM)
Khi đầu tư vào BĐS nội thành, với 500 triệu đồng, bạn không có quá nhiều lựa chọn mặc dù đây là một số tiền không hề nhỏ. Song, nhà đầu tư vẫn có thể mua được một miếng đất thửa nhỏ để xây nhà cấp 4 ở phần rìa ngoại ô hoặc giáp ranh với Tp.HCM. Có thể tham khảo một vài địa bàn trên thị trường trong quý II/2016, gồm có: huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9 thuộc địa phận Tp.HCM hoặc xa hơn là các vị trí tại tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, đều giáp ranh với TP thông qua các quận huyện vừa kể trên.
Việc đầu tiên cần làm là chia dòng vốn ra làm 2 phần. Phần 1 sẽ là tiền mua đất khoảng 250-300 triệu đồng, tùy vào vị trí của BĐS thuộc địa bàn nào, mà diện tích của khu đất sẽ dao động trong khoảng 50-60m2 hoặc lớn hơn. Tính ra, các địa bàn có giá đất trên dưới 4 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với suất đầu tư này của bạn.
Sau khi đã tìm được đất, số tiền còn lại tối thiểu cũng khoảng 250-300 triệu đồng sẽ dùng cho việc xây dựng nhà. Tổng giá trị căn nhà dao động từ 500 - 600 triệu đồng. Nếu dòng vốn chỉ giới hạn trong 500 triệu đồng, khoản tiền còn thiếu là không đáng kể (tối đa chỉ khoảng 100 triệu đồng), có thể giải quyết bằng cách vay thêm.
Nên lựa chọn các dự án có tiến độ thanh toán 50% số tiền, phần còn lại thanh toán không lãi suất trong khoản thời gian thỏa thuận thì bạn có thể tránh được kịch bản đi vay và không phải chịu áp lực lãi suất thả nổi.
|
|
| Với 500 triệu đồng trong tay, nhà đầu tư vẫn có thể mua đất xây nhà chothuê ở vùng ven Tp.HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Khi mua đất, trong điều kiện thị trường ổn định, bài toán tạm tính sau 1 năm giá trị đất tăng tối thiểu là 15-20%. Nếu gửi ngân hàng, lợi tức sẽ khoảng 5,5%/năm. Đối với trường hợp này, đầu tư đất tuy dòng tiền vô hình bởi chưa hiện thực hóa tài chính từng tháng tuy nhiên hiệu quả sẽ nhỉnh hơn so với việc gửi tiết kiệm.
Khoản đầu tư vào nhà, tiền xây dựng từ 200-300 triệu đồng, cho thuê căn nhà ngoại thành này khoảng 3 triệu đồng/tháng. Nếu trong điều kiện cho thuê trọn năm, doanh số thu về là 36 triệu đồng. Nếu khấu hao 2 tháng thời gian trống chờ có khách thuê, doanh thu đạt 30 triệu đồng.
Bài toán mua đất vùng ven xây nhà cho thuê với số vốn 500-600 triệu đồng này sẽ chỉ đạt hiệu quả với một số điều kiện.
Thứ 1: vị trí nhà đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa từ trung bình khá trở lên, ví dụ như gần chợ, khu công nghiệp, trường học, trung tâm hành chính địa phương.
Thứ 2: nhắm sẵn đối tượng thuê là những người có thu nhập trung bình thấp.
Thứ 3: phần khấu hao nhà đã qua sử dụng bằng tỷ lệ lạm phát hàng năm. Lạm phát hàng năm không dưới 7%, vậy nên nếu tính hiệu quả gửi Ngân hàng là không thực tế, trong khi đó đầu tư vào nhà đất vẫn đảm bảo lợi nhuận cao và giữ được giá trị tăng của đất theo thời gian.
Thứ 4: đừng quá kỳ vọng lướt sóng mà cần áp dụng chiến thuật đường dài. Thời gian dòng tiền bị giữ lại trong tài sản này từ trung đến dài hạn. Khoảng thời gian này là chờ cho tốc độ đô thị hóa lan tới những vùng ven, góp phần hỗ trợ thanh khoản cho BĐS.