Đầu tư nhà đất không chính chủ, lỗ bạc tỷ

Với giao dịch kém may mắn trong những tháng cuối năm 2015, 'ê kíp' đầu tư của anh Dũng phải chạy ngược chạy xuôi áp dụng đủ bài từ ngọt nhạt nhờ vả đến đâm đơn kiện tụng, tuy nhiên đến nay vẫn chưa lấy lại được tiền. Sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch kỹ càng, anh Dũng mới quyết định mua đất. Công chứng hợp đồng xong, anh trao hết tiền cho người bán. Khi đi nhận đất mới phát hiện ra trên khuôn viên có một gia đình đã mua miếng đất này từ năm 1997.

Quan tiếp xúc với người khách trước, anh Dũng mới biết, lúc ký hợp đồng công chứng xong thì gia đình này cho chủ nhà mượn lại sổ đỏ để tách thửa. Thế nhưng, chủ nhà không tách thửa mà bán luôn cho người khác, rồi rời khỏi địa phương. Mua nhà đất không chính chủ, anh Dũng cũng không thể bán, cũng không thể xây dựng, sửa chữa đối với bất động sản này. Trong điều kiện bình thường thì suất đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận bạc tỷ trong vòng 6-12 tháng tới. Nhưng vì lâm cảnh này, nhà đầu tư phải 'ngậm bồ hòn làm ngọt', kiên nhẫn chờ đợi.

Anh Dũng chia sẻ: "Tôi đã đầu tư nhiều nơi và kỹ lưỡng trong khâu pháp lý song với trường hợp không chính chủ như thế này thì mới gặp lần đầu. 'Đau' nhất là quả lừa này lên tới bạc tỷ.

May mắn hơn, vì kiểm tra được tình trạng lô đất tại khu Nam Sài Gòn có dấu hiệu không chính chủ ngay từ đầu nên vợ chồng chị Duyên chưa xuống tiền tỷ mua tài sản. Từ giữa tháng 2/2016, chị Duyên được môi giới chào bán lô đất trên 1.000m2 với giá 2,7 tỷ đồng và có thể xây nhà mật độ 15-20% trên khuôn viên.

Với kênh đầu tư bất động sản, rủi ro pháp lý được xem là rủi ro khó nhận biết nhất.
(Nguồn ảnh: Vũ Lê).

Sau khi khách chồng đủ tiền ký hợp đồng (50% giá trị tài sản) theo quy trình, chủ đất sẽ bắt đầu tiến hành các thủ tục xin tách thửa. Vậy nhưng, sau khi tiếp cận với chủ đất và tham khảo hợp đồng, do nhận thấy pháp nhân là 2 người hoàn toàn khác nhau nên gia đình chị Duyên băn khoăn, chưa xuống tiền.

Chị Duyên cho biết, thích đất rộng để xây nhà nhỏ, diện tích còn lại dành cho khuôn viên vườn nên chị mê miếng đất ngay từ khi đi xem, hơn nữa giá lại rẻ. "Tuy nhiên, vì chủ đất và bên đứng ra làm hợp đồng bán là hai người khác nhau nên phải thận trọng. Chị đành bỏ cuộc bởi lo ngại nguy cơ bị kẹt tiền tỷ trong suất đầu tư này".

Với thâm niên 7 năm làm môi giới và tư vấn nhà đất tại Tp.HCM, theo ông Nguyễn Tấn Phong: "Rủi ro pháp lý là dạng rủi ro tiềm ẩn, vô hình, khó phát hiện nhất đối với nhà đầu tư địa ốc. Nếu mua phải nhà đất không chính chủ thì thiệt hại rất khó lường".

Phần lớn các vụ đầu tư bị hớ vì nhà đất không chính chủ thường chỉ được bên mua phát hiện khi giao dịch đã hoàn tất, đóng tiền đủ, nhưng như vậy đã muộn màng. Do đó, giới đi buôn vẫn thường khuyến cáo nhắc nhở nhau bài học 'chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm', ông Phong cho hay.

Ông Phong cho rằng, kinh nghiệm đầu tư an toàn tránh mất vốn trong thị trường này là, cần tuân thủ quy trình kiểm tra thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị quận, phường. Cụ thể như sau:

Một là, kiểm tra giấy tờ nhà đất. Người bán phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng bản chính) cho bên mua. Bản vẽ khu đất hoặc căn nhà trong các loại giấy tờ này được thể hiện cụ thể, đó là cơ sở để bên mua so sánh với hiện trạng thực tế.

Hai là, kiểm tra thân nhân xem bên bán có đủ điều kiện bán hay không (có chính chủ hay không). Chẳng hạn, miếng đất đứng tên một người hay nhiều người, người ủy quyền có hợp pháp không, đã từng thay đổi chủ hay chưa...

Ba là, kiểm tra tranh chấp tại phòng tư pháp, kiểm tra đơn thư liên quan đến nhà đất tại văn phòng đăng ký quận hoặc cán bộ địa chính phường. Quy trình này là để xem xét tài sản có vướng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trước đó hay không.

Bốn là, bên mua phải kiểm tra quy hoạch xem nhà đất có nằm trong diện bị giải tỏa, mở rộng lộ giới, phóng hẻm hay thuộc nhóm đất dự phòng hay không... tại UBND quận, phường.