Những điều cần lưu ý trước khi đặt bút ký kết mua nhà với chủ đầu tư?

Tại buổi tọa đàm “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” diễn ra sáng hôm qua 23/6, vấn đề được nhiều người đặt ra nhất hiện nay là việc công khai thông tin dự án và trách nhiệm của phía ngân hàng trong việc quản lý vốn vay bất động sản.

Giám đốc Công ty Luật ATIM, ông Nguyễn Thanh Hiền cho rằng, vấn đề thiếu công khai thông tin dự án là mấu chốt tạo ra các trường hợp đáng tiếc trong giao dịch nhà đất thời gian qua. Trong Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở đã có hướng dẫn cụ thể về nội dung công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho người mua nhà và các cơ quan chức năng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ khi Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực, quy định này càng được thắt chặt hơn. Thế nhưng, trên thực tế, nhiều dự án được bán công khai nhưng người mua nhà vẫn không được cung cấp đầy đủ thông tin.

Theo ông Hiền, ngoài việc thiếu thông tin, người mua cũng có thể vì chạy theo lợi nhuận mà cố tình làm lơ những vấn đề pháp lý. Đôi khi người mua vì quan tâm đến lợi nhuận mà sẵn sàng mua căn hộ không đủ pháp lý để kiếm lời, do đó mới có chuyện nhiều người chuộng mua các dự án chưa hoàn thiện về thủ tục, ít minh bạch về thông tin vì sản phẩm này mang lại lợi nhuận đầu tư cao. Thành ra khi sự cố phát sinh họ lại là người chịu thiệt nhiều nhất.

Vấn đề được nhiều người đặt ra nhất hiện nay là việc công khai thông tin dự án và trách nhiệm của phía ngân hàng trong việc quản lý vốn vay BĐS

Về vấn đề này, theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, thực tế người mua nhà hiện nay không đủ am hiểu những cơ sở pháp luật của một dự án. Việc dự án có đủ điều kiện bán không, đã được ngân hàng thẩm định, điều kiện thế nào, thời gian bao lâu thì nhận sổ hồng, sổ đỏ… không được họ quan tâm bằng giá bán, lợi nhuận, chiết khấu. Khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn bởi vậy họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý.

Mặt khác, ông Tình góp ý, luật phát cần có chế tài phạt nặng với những chủ đầu tư cố tình vi phạm hoặc phải xây dựng một tổ chức trung gian chuyên giám sát những vấn đề thông tin pháp lý để tăng uy tín của dự án. Khi thị trường phát triển cao thì cần phải có những tổ chức trung gian, uy tín như vậy hỗ trợ, điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn.

Cục phó Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, nhìn nhận, muốn tự bảo vệ quyền lợi của mình, bản thân người mua nhà cần phải trở thành một khách hàng thông minh. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần phải quan tâm đến 2 yếu tố để tránh những rũi ro không đáng có. Trước hết là nên tìm hiểu về chủ đầu tư do đây là đối tác lâu dài. Tiếp theo là nghiên cứu kỹ quy định Luật pháp trước khi tham gia giao dịch, chẳng hạn như quy định về thế chấp, giao dịch bảo đảm, có thể viết đơn đề nghị lên cơ quan quản lý để được biết thông tin liên quan dự án.

Đồng thuận với những quan điểm trên, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng Tp.HCM, ông Phan Trường Sơn, cho rằng, ngoài việc xem xét kỹ tính pháp lý của dự án thì người mua cũng phải hiểu rõ được sản phẩm. Liên quan đến việc ký kết hợp đồng, ngoài quy định rõ từ pháp luật thì cần có điều khoản cụ thể trong hợp đồng. Vấn đề bảo lãnh hay thế chấp của dự án cũng được ông Sơn chỉ ra, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư đã thế chấp rồi, muốn bán thì phải giải chấp. Khách hàng phải lưu ý chọn những dự án đã được bảo lãnh bởi ngân hàng.

Cũng tại buổi tọa đàm, trách nhiệm của bên Ngân hàng lại một lần nữa được các chuyên gia nhắc đến. Qua đó, ngân hàng cần có trách nhiệm hơn trong việc giám sát và siết chặt nguồn tín dụng dành cho bất động sản, quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng.

Giám đốc Công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa, đánh giá, có đến khoảng 90% dự án hiện nay đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ song vấn đề là giám sát đến đâu. Phải có văn bản pháp lý để loại trừ các căn hộ đã được thế chấp ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần 2, đồng thời công khai thông tin này trên các kênh truyền thông để người mua có thể tiếp cận.

Đại diện Công ty Danh Khôi Á Châu với tư cách là đại diện bên phân phối, cho rằng, khi dự án được thế chấp thì chủ đầu tư công khai thông tin cho bên phân phối, tuy nhiên vấn đề giải chấp thì các đơn vị phân phối không được đề cập đến. Họ chỉ biết dự án đã có thế chấp, tuy nhiên việc giải chấp bao nhiêu, căn hộ nào thì lại không nắm rõ. Để tránh tình trạng thiếu minh bạch trên, cần có phải có một đơn vị đánh giá thông tin rõ ràng để giúp người mua có niềm tin hơn vào thị trường địa ốc.