Trong vài năm gần đây, mua bán đất nền diễn ra sôi động với biên lợi nhuận rất cao nhưng cũng đồng nghĩa với nhiều rủi ro khó lường. Vậy để đầu tư đất nền được an toàn và hiệu quả, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề sau đây.
Rủi ro pháp lý
Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm. Thực tế cho thấy, pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, mang tính địa phương rất cao (tùy địa bàn huyện, quận mà có các quy định khác nhau) và có thể thay đổi trong vòng từ 6-12 tháng tùy tình hình thực tế.
Pháp lý không đồng nhất là điều mà đầu tư đất nền thường đánh đố người trong cuộc, nó khác hẳn với việc đầu tư vào một căn hộ. Sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục pháp lý có thể khiến dự án đất nền "đóng băng", không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền, không được tách thửa, thậm chí có thể bị bỏ hoang.
Rủi ro thế nào khi đầu tư mua khu đất tách thửa không có lộ giới hẻm?
Nhà đầu tư cần quan tâm tới nhiều yếu tố khi tiến hành các thủ tục tách thửa nền đất tại các quận. Quy hoạch chi tiết hẻm là một trong những yếu tố đó. Nếu khu đất không có lộ giới hẻm, việc tách thửa có thể bị dừng lại. Khách mua đất nền thường xuống tiền trước vài đợt để chọn lô đất đang tách thửa. Nếu việc tách thửa bị dừng lại hoặc kéo dài vô thời hạn mà không rõ nguyên nhân thì người mua sẽ chịu thiệt.
Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào sự
điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm. (Ảnh: Internet)Dự án đất nền tại Tp.HCM được phép bán ở thời điểm nào?
Pháp luật hiện hành quy định, đất nền được phép bán khi đã ra sổ từng nền (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy nhưng, bên bán và bên mua thường thỏa thuận với nhau bằng hợp đồng góp vốn để thuận tiện cho quá trình chuẩn bị thủ tục hồ sơ. Luật không ngăn cấm điều này. Song, để đảm bảo an toàn và hiệu quả tối ưu cho suất đầu tư, khách mua nên chọn tài sản đất nền đã được cấp sổ.
Tại sao nên tránh đầu tư đất có sổ đứng tên chung nhiều người?
Đất thuộc sở hữu của nhiều người hoặc hộ gia đình, mỗi khi muốn tiến hành giao dịch phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên liên quan. Vì vậy, thủ tục giao dịch tài sản trở nên rườm rà và mất nhiều thời gian. Trong trường hợp phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên này có thể khiến giao dịch đổ bể.
Đầu tư nền đất trong một dự án hoang, nhà đầu tư thiệt hại gì?
Nhà đầu tư sẽ bị mất chi phí cơ hội (lãng phí dòng tiền) khih đầu tư vào đất nền bị bỏ hoang. Do mật độ dân cư tại đây thấp nên tài sản này cũng bị giảm giá trị hoặc không thể tăng giá như kỳ vọng.
Loại nền đất nào phù hợp với quy định tách thửa của Tp.HCM?
Quy chuẩn tách thửa đất ở (thổ cư) Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Phú, Tân Bình được quy định khá rõ, gồm 3 trường hợp: Một là, được phép tách thửa với nền đất 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Hai là, được phép tách thửa nền đất 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Ba là, nền đất 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m đủ điều kiện tách thửa.
Để phòng tránh rủi ro về sau, nhà đầu tư cần rà soát tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không nếu mua nền đất đang tách thửa tại khu vực 1.
Trong khi đó, việc tách thửa đất ở (thổ cư) tại các huyện Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè được xếp vào Khu vực 3 của Tp.HCM. Thứ nhất, được tách thửa với nền đất đạt 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m. Thứ hai, nền đất được tách thửa phải đạt 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Mặt khác, khu đất được tách thửa phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Nhà đầu tư cần lưu ý, khi đầu tư đất nền phân lô tại các huyện vùng ven, diện tích thửa đất càng nhỏ càng nên thận trọng. Khách mua cần rà soát kỹ xem tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không.
Có được thế chấp ngân hàng hợp đồng góp vốn mua đất nền?
Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền được xem là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua khá phổ biến với thị trường đầu tư bất động sản liền thổ. Thế nhưng, hợp đồng góp vốn có tính chính danh không cao như hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (tài sản đang xây trên đất). Do đó, hợp đồng góp vốn không thể mang đi thế chấp ngân hàng. Trường hợp chủ hợp đồng này mang đi thế chấp, ngân hàng cũng không mạo hiểm nhận thế chấp.